Ленинградское ш., 41 км от МКАД · земля с домом
Семейный дп, Солнечногорск гор. округ
Дом 32 м², участок 7,5 сот., каркас.
Дом по описанию: «Есть гостевой летний каркасный домик 5х2.3 м от Ярмарки бытовок из Чехова.утепление 50 мм по всем поверхностям, электричество со щитком, отопление конвектором…»
Цена 3,15 млн ₽; цена не менялась с 03.05.2026.
Рейтинг 28/100 · уверенность 56 %
Земля ≈150 тыс. ₽/сот. × 7,5 сот. = 1,12 млн → дом ≈2,02 млн ₽, 63 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км, 61 тыс.–156 тыс. ₽/м², медиана 93 тыс.
Ремонт ≈540 тыс., покупка после торга ≈2,68 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,3 млн / целевая ≈2,97 млн / пессимист. ≈2,64 млн → от пессимистичной прибыль −576 тыс. ₽, маржа −22 %, ROI −18 %.
Коммуникации: вода — есть; в описании: колодец.
До ст. Поварово III ≈4,8 км по прямой; до МКАД 41 км, на машине ≈43 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №20131
Рейтинг 28/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 6 (разброс ₽/м² 57 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 84 % | 18.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 78 % | 5.6 |
| участок | 5 | 32 % | 2.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 150 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 125 000 ₽ (7,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 025 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 63 281 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Семейный дп | 13 сот. | 2 550 000 | 196 154 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Семейный дп | 8,5 сот. | 3 000 000 | 352 941 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Семейный дп | 6,7 сот. | 2 500 000 | 373 134 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Задорино д. | 13 сот. | 3 750 000 | 288 462 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Задорино д. | 30 сот. | 6 750 000 | 225 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Задорино д. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Задорино д. | 9,4 сот. | 1 410 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Задорино д. | 12,6 сот. | 1 890 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Задорино д. | 8 сот. | 1 200 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Задорино д. | 15 сот. | 4 900 000 | 326 667 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 32 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 540 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 60 811 / 92 670 / 156 250 |
| цена объекта | 3 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 677 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 303 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 138 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 973 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 642 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -575 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −22 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −18 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 15.8 км | ФутХиллс пос. | 40 м² | 6,3 сот. | 2 700 000 | 67 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.3 км | Талаево д. | 30 м² | 9 сот. | 4 000 000 | 133 333 | снято (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.1 км | Радуга СНТ | 29,6 м² | 7,5 сот. | 1 800 000 | 60 811 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.2 км | Калинка СНТ | 32 м² | 6 сот. | 1 970 000 | 61 562 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11 км | Ермолино д. | 24 м² | 6 сот. | 3 750 000 | 156 250 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.7 км | Липки СНТ | 39,8 м² | 6 сот. | 4 690 000 | 117 839 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.05.2026 | 3 150 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 150 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом 32 м2, жилой, можно прописаться, на участке 7,5 сот, в 100 м от леса в поселке, 7 минут на машине от Поварово. Дом. Одноэтажный, 2016 года, 8х4 м, каркасный, утепление по нормам 100 мм базальтовых плит по всем поверхностям, на свайно-винтовом фундаменте, студийного типа с тамбуром-прихожей и совмещенным санузлом. Высота потолка 230 см. Мы следили за стройкой от начала до завершения, поэтому дом беспроблемный. Коммуникации. Электричество 15 кВт. Подключение и разводка выполнены профессиональным инженером-электриком так, что позволяет пользоваться всеми нужными электроприборами без ограничений. В доме десять точек двойных розеток (одна на внешней стене), 5 точек верхнего освещения, расположенных так, что можно выделить одну или две спальни с автономными розетками и люстрами. Отопление. Электрическое, конвекторами. Живем до -15, имея в доме +25. В более холодную погоду проживать не пробовали. Водоснабжение. Вода из колодца не заведена в дом. Пользуемся техникой с ручным заливом воды и электронагревом, как-то: посудомойка, стиралка и т.п. Ванная комната с закрытой душевой кабиной 90х90, воду нужной вам температуры подает мобильный душ Бион 50 литров, его можно использовать и на участке. Туалет шведский электрический с вентилятором безводный, вентиляция выведена на крышу. В кухонной зоне электрический мойдодыр. Интернет в доме оптоволоконный. Состояние дома, коммуникаций и т п отличное. Участок. Ровный, сухой, прямоугольный, отмежеван, расположен на с/х землях со статусом для дачного строительства, огорожен с трех сторон. Фронтальную зону можно огородить по своему вкусу. На участке зоны отдыха: на лугу и в тени деревьев, закрытая со всех сторон, зоны посадок с двумя грядками и местами для плодовых и теплицы. Есть компостный ящик и бочка для сжигания с трубой, деревянные дорожки между строениями и до въезда на участок. На лугу достаточно места для постройки еще одного дома. Есть гостевой летний каркасный домик 5х2.3 м от Ярмарки бытовок из Чехова.утепление 50 мм по всем поверхностям, электричество со щитком, отопление конвектором, разделен на гостевую комнату 6 м2 и хозпомещение с полками 3 м2 с отдельным входом. Колодец 8 колец всегда с водой. Поселок обжит, огорожен, есть шлагбаум, спортивное поле, детская площадка. Многие, в том числе тихие и приятные соседи, живут в поселке круглогодично. Организована торговля по выходным. В пешей доступности пункт Озон. В Поварово есть вся инфраструктура. По пути от Поварово к поселку родник с питьевой водой, которую пьёт вся округа. Дороги зимой чистятся регулярно. Без годовых взносов. Прямые договора хозяева заключили на электричество, вывоз мусора, интернет. Документы готовы к сделке. Удобное расположение: 42 км от МКАД по Ленинградскому, Пятницкому шоссе, трассе М11. Ж/д станция Поварово 1 в 5 км, до Ленинградского вокзала всего 40 минут.