Ленинградское ш., 81 км от МКАД · земля с домом
Подоистрово д., Клин гор. округ
Дом 50 м², участок 11 сот.
Дом по описанию: «На участке расположен летний одноэтажный домик площадью 50 кв. м., колодец (вода в дом не заведена), парник и плодово-ягодные кусты.»
Цена 1,3 млн ₽; цена не менялась с 05.11.2025.
Рейтинг 25/100 · уверенность 55 %
Земля ≈74 тыс. ₽/сот. × 11 сот. = 816 тыс. → дом ≈484 тыс. ₽, 10 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 19 тыс.–72 тыс. ₽/м², медиана 47 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈1,1 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,67 млн / целевая ≈2,41 млн / пессимист. ≈2,14 млн → от пессимистичной прибыль ≈34 тыс. ₽, маржа 2 %, ROI 2 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Фроловское ≈10,5 км по прямой; до МКАД 81 км, на машине ≈1 ч 06 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №20127
Рейтинг 25/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 68 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 3 % | 1.4 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 27 % | 5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 35 % | 2.1 |
| участок | 5 | 64 % | 3.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 87 % | 12.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 74 224 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 816 000 ₽ (11 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 484 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 9 680 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Подоистрово д. | 23 сот. | 1 900 000 | 82 609 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Подоистрово д. | 8 сот. | 1 800 000 | 225 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Подоистрово д. | 7 сот. | 500 000 | 71 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Подоистрово д. | 13,4 сот. | 1 200 000 | 89 552 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Малеевка д. | 23 сот. | 1 400 000 | 60 870 | снят (цена объявления) 04.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Малеевка д. | 14 сот. | 1 200 000 | 85 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Малеевка д. | 7,8 сот. | 646 570 | 82 894 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Малеевка д. | 11 сот. | 548 000 | 49 818 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Малеевка д. | 30 сот. | 9 900 000 | 330 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Малеевка д. | 27 сот. | 2 500 000 | 92 593 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 19 000 / 47 321 / 72 000 |
| цена объекта | 1 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 105 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 674 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 540 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 407 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 139 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 34 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 2 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 2 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.9 км | Маринские дачи ДНП | 50 м² | 12 сот. | 3 500 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Надежда СНТ | 50 м² | 6 сот. | 950 000 | 19 000 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Поповка д. | 49 м² | 15 сот. | 3 050 000 | 62 245 | снято (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Авангард СНТ | 50 м² | 8 сот. | 2 100 000 | 42 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12 км | Химки СНТ | 50 м² | 8,2 сот. | 1 600 000 | 32 000 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.5 км | Ветеран СНТ | 50 м² | 7,3 сот. | 1 500 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 03.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.7 км | Горизонт СНТ (Гигирево д.) | 50 м² | 6,2 сот. | 7 000 000 | 140 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.1 км | Сенеж СНТ | 50 м² | 11,7 сот. | 3 600 000 | 72 000 | снято (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Дружба СНТ | 56 м² | 8 сот. | 2 650 000 | 47 321 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.8 км | Мичуринец СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 499 000 | 69 980 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.11.2025 | 1 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 300 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок площадью 11 соток в деревне Подоистрово Московской области. Адрес: ул. Солнечная, уч. 169. Рядом с участком находится поселок Малеевка. На участке расположен летний одноэтажный домик площадью 50 кв. м., колодец (вода в дом не заведена), парник и плодово-ягодные кусты. Электричество три фазы. Участок огорожен сеткой рабицей, в двух метрах проходит газовая труба. Есть возможность построить дом для круглогодичного проживания. Неподалеку находится пруд, подходящий для рыбалки. Хороший заезд. кадастровый номер: 50:03:0050405:156