Ленинградское ш., 58 км от МКАД
Солнечная Поляна СНТ, Солнечногорск гор. округ
Дом 68 м², участок 5,7 сот., дерево.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 07.11.2025.
Рейтинг 24/100 · уверенность 55 %
Земля ≈130 тыс. ₽/сот. × 5,7 сот. = 741 тыс. → дом ≈1,76 млн ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: приличные 3 в 10 км, 48 тыс.–83 тыс. ₽/м², медиана 50 тыс.
Ремонт ≈1,36 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,46 млн / целевая ≈3,12 млн / пессимист. ≈2,77 млн → от пессимистичной прибыль −715 тыс. ₽, маржа −26 %, ROI −20 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: водопровод по границе.
До ст. Головково ≈1,8 км по прямой; до МКАД 58 км, на машине ≈1 ч 01 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №20126
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, фото); аналогов 3 (разброс ₽/м² 71 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 60 % | 11 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 15 % | 0.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 40 % | 5.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
| ₽/сотку земли рядом | 129 991 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 741 000 ₽ (5,7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 759 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 25 868 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Головково СНТ | 21 сот. | 3 650 000 | 173 810 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Головково СНТ | 7,6 сот. | 1 650 000 | 217 105 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Раздолье СНТ | 9 сот. | 2 000 000 | 222 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Энергетик-3 СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Головково д. | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Лесное Озеро СНТ | 7,9 сот. | 1 700 000 | 215 190 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Головково д. | 9,9 сот. | 2 250 000 | 227 273 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Головково д. | 10 сот. | 3 700 000 | 370 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Головково д. | 12 сот. | 1 300 000 | 108 333 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Головково д. | 39 сот. | 4 500 000 | 115 385 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| площадь дома для расчета | 68 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 360 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 47 581 / 50 000 / 83 077 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 462 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 289 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 116 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 770 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -715 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −26 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −20 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.5 км | Мисирево д. да: «санузел» + «отделка» | 65 м² | 6 сот. | 5 400 000 | 83 077 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Радуга СНТ да: «душевая» + «мебель» | 70 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 50 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Металлург-2 СТ да: «душевая кабина» + «ремонтные» | 62 м² | 6,2 сот. | 2 950 000 | 47 581 | снято (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.11.2025 | 2 500 000 | история площадки |
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| когда | что | цена |
|---|
Продается дача в живописном месте;рядом лес,пруд для купания,железнодорожная станция в 30 минутах ходьбы,вода по границе участка с мая по сентябрь,колонка с питьевой водой круглогодично,шлагбаум,в осеннезимний период охраняется сторожем,через день приезжают автолавки с продуктами,в 15 минутах ходьбы ежедневный магазин