Ленинградское ш., 75 км от МКАД
Ямуга д., Клин гор. округ
Дом 120 м², участок 15 сот., брус, 1977 год.
Цена 3 млн ₽, поднимали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 28.05.2026.
Рейтинг 29/100 · уверенность 69 %
Земля ≈85 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 1,27 млн → дом ≈1,73 млн ₽, 14 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 21 тыс.–46 тыс. ₽/м², медиана 37 тыс.
Ремонт ≈2,3 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,75 млн / целевая ≈4,28 млн / пессимист. ≈3,8 млн → от пессимистичной прибыль −1,05 млн ₽, маржа −28 %, ROI −22 %.
Коммуникации: колодец; в описании: баня.
До ст. Ямуга ≈3,4 км по прямой; до МКАД 75 км, на машине ≈1 ч 14 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №20116
Рейтинг 29/100 · уверенность 69 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 8 (разброс ₽/м² 20 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 36 % | 6.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 89 % | 5.4 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 73 % | 10.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 84 662 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 270 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 730 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 14 417 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Ямуга д. | 21 сот. | 2 500 000 | 119 048 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Коммунар-2 СНТ | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ямуга д. | 30 сот. | 3 750 000 | 125 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ямуга д. | 50 сот. | 6 250 000 | 125 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Коммунар-2 СНТ | 14,7 сот. | 1 200 000 | 81 633 | снят (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Коммунар-2 СНТ | 8 сот. | 750 000 | 93 750 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Коммунар-2 СНТ | 9,3 сот. | 890 000 | 95 699 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Коммунар-2 СНТ | 40 сот. | 2 600 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Ямуга пос. | 28,6 сот. | 5 800 000 | 202 797 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Ямуга пос. | 15 сот. | 1 200 000 | 80 000 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 120 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 833 / 37 250 / 46 154 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 751 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 513 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 276 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 801 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 049 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −28 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −22 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Ямуга д. | 120 м² | 15 сот. | 2 500 000 | 20 833 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | 128,8 м² | 8,1 сот. | 10 800 000 | 83 851 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.6 км | Мичуринец СНТ | 130 м² | 8 сот. | 6 000 000 | 46 154 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Ручеек СНТ | 120 м² | 8 сот. | 4 500 000 | 37 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Василево д. | 120 м² | 8,3 сот. | 4 440 000 | 37 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Комарово сад. уч. | 120 м² | 10 сот. | 4 900 000 | 40 833 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Комарово сад. уч. | 120 м² | 8 сот. | 4 900 000 | 40 833 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Сокол СНТ | 115 м² | 12 сот. | 4 200 000 | 36 522 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Другая Жизнь КП | 120 м² | 9 сот. | 9 300 000 | 77 500 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Выставочное СНТ | 96 м² | 8 сот. | 3 300 000 | 34 375 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.05.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 13.06.2026 | 3 000 000 (+500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В продаже брусовой дом по адресу: Московская область, д. Ямуга, уч. 104. Общая площадь дома: 120 кв.м. Площадь участка: 15 соток (1500 кв.м). В доме находиться просторная кухня-гостиная, две комнаты площадью: 12 и 9 кв.м., терраса, хозяйственные постройки пристроены к дому. Установлен газовый котел. Вода подключена как к дому, так и к бане. Участок огорожен профлистовым забором. На участке имеется просторная баня с верандой, две теплицы, колодец. Межевание проведено, границы уточнены, дом зарегистрирован как жилой ( с правом регистрацией в нем). Соседи проживают круглогодично. Остановки общественного транспорта находятся в шаговой доступности до г. Клин 10 минут, школа, детский садик. Объект подходит под ипотеку!!! 1 взрослый собственник! Более 10 лет в собственности! Ограничений по участку- НЕТ!