Ленинградское ш., 41 км от МКАД
Семейный Некст КП, Солнечногорск гор. округ
Дом 110 м², участок 5 сот., 2024 год.
Цена 2,3 млн ₽, снижали с 2,7 млн; первая цена 2,7 млн ₽ от 19.11.2025.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 5 раз).
Рейтинг 87/100 · уверенность 57 %
Земля ≈208 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 1,04 млн → дом ≈1,26 млн ₽, 11 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 10 в 10 км, 55 тыс.–176 тыс. ₽/м², медиана 103 тыс.
Ремонт ≈2,2 млн, покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈11,19 млн / целевая ≈10,07 млн / пессимист. ≈8,95 млн → от пессимистичной прибыль ≈4,79 млн ₽, маржа 54 %, ROI 115 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Поварово I ≈4,3 км по прямой; до МКАД 41 км, на машине ≈43 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №20110
Рейтинг 87/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, коммуникации, фото); аналогов 10 (разброс ₽/м² 43 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 45.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 84 % | 16.4 |
| торг | 5 | 99 % | 6.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 82 % | 5.3 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 82 % | 12.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 207 583 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 038 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 262 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 11 473 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Семейный дп | 8,5 сот. | 3 000 000 | 352 941 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Алмаз СНТ | 5,4 сот. | 1 200 000 | 222 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Алмаз СНТ | 6,3 сот. | 2 700 000 | 428 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Алмаз СНТ | 12,7 сот. | 4 700 000 | 370 079 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Семейный дп | 7,5 сот. | 1 750 000 | 233 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Белавино д. | 6 сот. | 2 200 000 | 366 667 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Алмаз СНТ | 7,4 сот. | 1 500 000 | 202 703 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Белавино д. | 11,4 сот. | 1 710 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Лугинино Парк КДЗ | 13,4 сот. | 1 550 000 | 115 672 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Белавино д. | 13 сот. | 3 000 000 | 230 769 | в продаже 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 110 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 10 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 54 545 / 102 686 / 176 190 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 11 187 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 10 628 000 ₽ |
| продажа: целевая | 10 068 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 8 950 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 4 795 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 54 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 115 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 10 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.1 км | Новая д. да: «санузел» + «отделка» | 110 м² | 5,5 сот. | 7 500 000 | 68 182 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Новая д. да: «санузел» + «отделка» | 110 м² | 5 сот. | 6 000 000 | 54 545 | снято (цена объявления) 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Пульс СНТ да: «ванной» + «мебель» | 108 м² | 4,5 сот. | 10 490 000 | 97 130 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Поварово пгт да: «ванной» + «мебель» | 108 м² | 4,5 сот. | 10 490 000 | 97 130 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Жуково пос. да: «санузел» + «ремонт» | 108 м² | 5 сот. | 11 690 000 | 108 241 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Семейный некст-2 КП да: «ванную» + «ремонта» | 120,9 м² | 5,3 сот. | 9 000 000 | 74 442 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Поварово пгт да: «сан.узел» + «мебелизирован» | 102,4 м² | 5 сот. | 15 700 000 | 153 320 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Лопотово д. да: «ванные» + «ремонт» | 105 м² | 5 сот. | 18 500 000 | 176 190 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Лопотово д. да: «санузел» + «теплый пол» | 105 м² | 5 сот. | 14 500 000 | 138 095 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Шишовка д. да: «ванная» + «мебелью» | 100 м² | 5,1 сот. | 12 000 000 | 120 000 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.11.2025 | 2 700 000 | история площадки |
| 16.03.2026 | 2 300 000 (−400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 300 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
продаю дом . начал строить но планы изменились . нужно достроить . торг будет .