Ленинградское ш., 49 км от МКАД
Холмы-1 СНТ, Истра гор. округ
Дом 56,5 м², участок 6 сот., дерево, 1995 год.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 08.06.2026.
Рейтинг 28/100 · уверенность 68 %
Земля ≈357 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 2,14 млн → дом ≈1,36 млн ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км, 34 тыс.–103 тыс. ₽/м², медиана 57 тыс.
Ремонт ≈1,13 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,52 млн / целевая ≈3,16 млн / пессимист. ≈2,81 млн → от пессимистичной прибыль −1,29 млн ₽, маржа −46 %, ROI −31 %.
Коммуникации: отопление — есть; свет — есть.
До ст. Жилино ≈3,6 км по прямой; до МКАД 49 км, на машине ≈53 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №20105
Рейтинг 28/100 · уверенность 68 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 8 (разброс ₽/м² 41 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 73 % | 13.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 88 % | 5.3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 46 % | 6.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 356 747 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 140 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 360 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 071 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | Родник СНТ | 6 сот. | 3 500 000 | 583 333 | снят (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Лотос СНТ | 6 сот. | 1 400 000 | 233 333 | снят (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Холмы д. | 15 сот. | 8 000 000 | 533 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Холмы д. | 9 сот. | 2 300 000 | 255 556 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Ветеран СНТ | 6 сот. | 2 380 000 | 396 667 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Лесная Поляна СНТ | 6,3 сот. | 2 950 000 | 468 254 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Лесная Поляна СНТ | 7,5 сот. | 3 450 000 | 460 000 | снят (цена объявления) 19.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Лесная Поляна СНТ | 10 сот. | 4 500 000 | 450 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Малыш СНТ | 6,2 сот. | 2 150 000 | 346 774 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Холмы д. | 15 сот. | 5 800 000 | 386 667 | снят (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 56,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 130 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 34 286 / 57 149 / 103 333 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 516 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 340 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 164 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 813 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 292 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −46 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −31 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | Родник СНТ | 63,1 м² | 6 сот. | 4 150 000 | 65 769 | снято (цена объявления) 20.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Связист СНТ | 54,3 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 82 873 | снято (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Родничок СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 46 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | станции Манихино-2 СНТ | 59,9 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 45 075 | снято (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Сафонтьево СНТ | 60 м² | 8 сот. | 6 200 000 | 103 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Низинка СНТ | 48 м² | 6 сот. | 3 850 000 | 80 208 | снято (цена объявления) 22.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | станции Манихино-2 СНТ | 70 м² | 7,1 сот. | 2 400 000 | 34 286 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Метролог СНТ | 68 м² | 9 сот. | 3 300 000 | 48 529 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.06.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Код объекта: 2207192. Продается летний дачный дом в СНТ "Холмы-1" в Истринском районе в 30 км от МКАД . Дом расположен на земельном участке площадью 6 соток. От МКАД можно добраться по Пятницкому шоссе, Ленинградскому и Новорижскому шоссе. СНТ