Ленинградское ш., 52 км от МКАД
Былина СНТ, Клин гор. округ
Дача 86,5 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 24.02.2026.
Рейтинг 34/100 · уверенность 67 %
Земля ≈94 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 563 тыс. → дом ≈1,44 млн ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 19 тыс.–98 тыс. ₽/м², медиана 38 тыс.
Ремонт ≈1,53 млн, покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,87 млн / целевая ≈2,58 млн / пессимист. ≈2,29 млн → от пессимистичной прибыль −937 тыс. ₽, маржа −41 %, ROI −29 %.
Коммуникации: летний водопровод; отопление — печь; в описании: скважина.
До ст. Покровка ≈8,5 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈1 ч 00 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №20102
Рейтинг 34/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 21 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 69 % | 12.5 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 50 % | 3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 67 % | 9.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 93 810 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 563 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 437 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 613 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Поповка д. | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | в продаже 27.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Поповка д. | 10 сот. | 350 000 | 35 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Поповка д. | 15 сот. | 3 050 000 | 203 333 | снят (цена объявления) 15.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Каравай СНТ | 5,7 сот. | 1 150 000 | 201 754 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Поповка д. | 21 сот. | 1 950 000 | 92 857 | снят (цена объявления) 23.05.2026 | сохраненная копия |
| 0.7 км | Импульс СНТ | 7,2 сот. | 1 200 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Поповка д. | 15 сот. | 1 450 000 | 96 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Шмель СНТ | 8,2 сот. | 1 250 000 | 152 439 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Поповка д. | 15 сот. | 1 550 000 | 103 333 | снят (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Сырково д. | 25 сот. | 1 990 000 | 79 600 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 86,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 530 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 18 889 / 37 805 / 97 887 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 866 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 723 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 579 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 293 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -937 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −41 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −29 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.7 км | Отрадный дп | 82 м² | 6 сот. | 3 100 000 | 37 805 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Меркурий СНТ | 72 м² | 8 сот. | 2 600 000 | 36 111 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Красные Холмы СНТ | 90 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 18 889 | снято (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Жемчужина СНТ | 71 м² | 6 сот. | 6 950 000 | 97 887 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Приборист СНТ | 63 м² | 6 сот. | 1 990 000 | 31 587 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Дружба пос. | 70 м² | 8 сот. | 2 490 000 | 35 571 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Ольховка дп | 63 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 42 857 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Прогресс СНТ | 76 м² | 5 сот. | 4 900 000 | 64 474 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Щучье Озеро КП | 102 м² | 7,2 сот. | 11 500 000 | 112 745 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Электронстрой СНТ | 67 м² | 5,5 сот. | 2 700 000 | 40 299 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.02.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 26.05.2026 | 2 400 000 (−100 000) | история площадки |
| 15.06.2026 | 2 350 000 (−50 000) | история площадки |
| 23.06.2026 | 2 000 000 (−350 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютный двухэтажный дом площадью 86,5 кв. М. В Снт Былина. Внутри четыре комнаты, выполненные в деревянной отделке, что создает теплую атмосферу. Кухня оборудована всем необходимым для приготовления пищи. В доме есть печное отопление, водоснабжение осуществляется через скважину, также есть центральный летний водопровод. Участок 6 соток. На участке есть душ, место для хранения, дровник. Замечательные соседи. Закрытый въезд в Cht. Один взрослый собственник. Полная стоимость в договоре. Оперативный показ.