Ленинградское ш., 33 км от МКАД
Поварово пгт, Солнечногорск гор. округ
Дача 40 м², участок 7 сот., брус.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 26.05.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 61 %
Земля ≈150 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 1,05 млн → дом ≈2,45 млн ₽, 61 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 50 тыс.–208 тыс. ₽/м², медиана 82 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,48 млн / целевая ≈3,14 млн / пессимист. ≈2,79 млн → от пессимистичной прибыль −987 тыс. ₽, маржа −35 %, ROI −26 %.
Коммуникации: колодец.
До ст. Поварово I ≈2,2 км по прямой; до МКАД 33 км, на машине ≈38 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №20100
Рейтинг 25/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 85 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 96 % | 17.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 150 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 050 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 450 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 61 250 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Гончары д. | 6 сот. | 900 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Гончары д. | 10 сот. | 8 900 000 | 890 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Гончары д. | 6 сот. | 4 500 000 | 750 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Гончары д. | 40 сот. | 5 990 000 | 149 750 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Гончары д. | 22,5 сот. | 8 900 000 | 395 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Гончары д. | 12,4 сот. | 1 860 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Гончары д. | 8,9 сот. | 1 335 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Гончары СНТ | 8,6 сот. | 3 888 000 | 452 093 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Гончары д. | 10 сот. | 6 600 000 | 660 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Гончары СНТ | 30 сот. | 9 100 000 | 303 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 49 500 / 82 442 / 208 333 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 485 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 311 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 136 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 788 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -987 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −35 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −26 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5 км | Савельево д. | 40 м² | 5 сот. | 1 980 000 | 49 500 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Полянка СНТ | 40 м² | 8 сот. | 3 200 000 | 80 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Факел СНТ | 42 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 66 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Пешки д. | 38 м² | 5 сот. | 3 350 000 | 88 158 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Есипово Форест КП | 36 м² | 8,5 сот. | 6 600 000 | 183 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Родник-3 СНТ | 43 м² | 6,5 сот. | 3 650 000 | 84 884 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Радумля пгт | 36 м² | 8 сот. | 7 500 000 | 208 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Алмаз СНТ | 45 м² | 6 сот. | 3 499 000 | 77 756 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Бухарово д. | 35 м² | 6 сот. | 6 500 000 | 185 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Электрик СТ | 50 м² | 7 сот. | 2 600 000 | 52 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.05.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Собственник. Продается ухоженный дачный дом с благоустроенным участком в живописной деревне. Гончары Московской области. В шаговой доступности находятся станция Поварово и Ленинградское шоссе, что обеспечивает удобный проезд из Москвы как на общественном, так и на личном транспорте. Участок расположен в экологически чистом районе вблизи леса, что гарантирует свежий воздух и возможности для сбора грибов и ягод. Рядом находится местный пруд, а для повседневных нужд в деревне функционирует продуктовый магазин и Пвз Ozon. Особенности объекта: Общая площадь дома 40 кв. М. Это двухэтажное строение с рациональной планировкой: три комнаты и санузел. Идеально подойдет для сезонного отдыха. На участке расположены: летняя кухня для семейного отдыха на свежем воздухе, подсобное помещение для хранения садового инвентаря, туалет и собственный колодец с чистой водой (глубокого залегания), не требующей дополнительной очистки. Участок украшают плодовые деревья: яблони и сливы.