Новорязанское ш., 45 км от МКАД
Рассвет ДНП, Раменский гор. округ
Дом 50 м², участок 8 сот., брус.
Цена 1,2 млн ₽, снижали с 1,3 млн; первая цена 1,3 млн ₽ от 14.08.2026.
Рейтинг 33/100 · уверенность 55 %
Земля ≈77 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 612 тыс. → дом ≈588 тыс. ₽, 12 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 31 тыс.–139 тыс. ₽/м², медиана 33 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈1,02 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,82 млн / целевая ≈1,64 млн / пессимист. ≈1,46 млн → от пессимистичной прибыль −561 тыс. ₽, маржа −38 %, ROI −28 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: колодец; свет — есть.
До ст. Белоозёрская ≈16,7 км по прямой; до МКАД 45 км, на машине ≈1 ч 13 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №2010
Рейтинг 33/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 200 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 79 % | 14.4 |
| торг | 5 | 51 % | 3.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 81 % | 11.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 76 562 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 612 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 588 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 11 760 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Ветерок СНТ | 16 сот. | 950 000 | 59 375 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Победа СНТ | 8 сот. | 680 000 | 85 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ветерок СНТ | 8 сот. | 550 000 | 68 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Победа СНТ | 7,3 сот. | 650 000 | 89 041 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Амирово СНТ | 16 сот. | 2 500 000 | 156 250 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Амирово СНТ | 8 сот. | 590 000 | 73 750 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Натальино-4 СНТ | 24 сот. | 4 200 000 | 175 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Селена СНТ | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Солнечное СНТ | 16 сот. | 1 500 000 | 93 750 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Солнечное СНТ | 8 сот. | 700 000 | 87 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 049 / 33 333 / 138 889 |
| цена объекта | 1 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 020 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 824 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 733 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 642 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 459 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -561 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −38 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −28 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Рассвет-Натальино СНТ | 46,7 м² | 8 сот. | 1 450 000 | 31 049 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Никулино д. | 54 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 11.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Заречье дп | 36 м² | 12 сот. | 5 000 000 | 138 889 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.08.2026 | 1 300 000 | история площадки |
| 28.08.2026 | 1 200 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дачный дом с участком (8соток) в Снт "Рассвет Натальино". На территории участка расположен садовый двухэтажный домик 35 м2, хозблок, туалет и колодец. Дом требует ремонта. В доме на первом этаже кухня и спальня, на втором спальня. К дому пристроили веранду, где так же возможно организовать спальные места. На участке плодовые деревья и кустарники. Участок огорожен забором из сетки рабицы. Снт находится в стороне от шумных дорог, тихое, спокойное место. Вокруг лес, где земляника, малина, грибы, озеро- рыбалка. В качестве дачи замечательный вариант. Коммуникации: проведено электричество и заведено (15 квт). На участке есть колодец, но много лет не чистили. Ворота в Снт автоматические, два заезда. Сразу после въезда на территорию Снт продуктовый магазин, организована круглосуточная охрана. В посёлке Натальино есть супермаркет, магазины, строй рынок. Рядом автобусная остановка до г. Бронницы и метро Котельники. Один взрослый собственник.