Ленинградское ш., 61 км от МКАД
Елизарово д., Солнечногорск гор. округ
Дом 55,8 м², участок 20 сот., дерево.
Цена 2,3 млн ₽; цена не менялась с 21.05.2026.
Рейтинг 54/100 · уверенность 58 %
Земля ≈109 тыс. ₽/сот. × 20 сот. = 2,18 млн → дом ≈124 тыс. ₽, 2 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 40 тыс.–198 тыс. ₽/м², медиана 86 тыс.
Ремонт ≈1,12 млн, покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,77 млн / целевая ≈4,29 млн / пессимист. ≈3,81 млн → от пессимистичной прибыль ≈744 тыс. ₽, маржа 19 %, ROI 24 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Покровка ≈9,7 км по прямой; до МКАД 61 км, на машине ≈56 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №20081
Рейтинг 54/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 82 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 48 % | 20.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 56 % | 10.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 41 % | 2.5 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 108 825 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 176 000 ₽ (20 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 124 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 2 222 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Елизарово д. | 15 сот. | 3 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Елизарово д. | 10 сот. | 1 103 000 | 110 300 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Кривцово д. | 12 сот. | 1 300 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Горки д. | 10,4 сот. | 1 250 000 | 120 192 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Рахманово д. | 24 сот. | 2 650 000 | 110 417 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Рахманово д. | 24 сот. | 2 800 000 | 116 667 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Рахманово д. | 6 сот. | 1 150 000 | 191 667 | в продаже 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Рахманово д. | 6 сот. | 990 000 | 165 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Рахманово д. | 8 сот. | 850 000 | 106 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Рахманово д. | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 55,8 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 116 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 000 / 85 577 / 197 802 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 769 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 531 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 292 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 815 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 744 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 19 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 24 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.3 км | Никольское д. | 55,8 м² | 30 сот. | 2 500 000 | 44 803 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Никольское д. | 50 м² | 11 сот. | 2 000 000 | 40 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Троицкое д. | 59 м² | 30 сот. | 7 000 000 | 118 644 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Троицкая Застава КП | 52 м² | 10 сот. | 4 300 000 | 82 692 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Сапсан КДЗ | 54 м² | 10,6 сот. | 6 200 000 | 114 815 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Логиново д. | 45,5 м² | 25 сот. | 9 000 000 | 197 802 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Кононово д. | 56 м² | 11 сот. | 2 500 000 | 44 643 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Стегачево д. | 52 м² | 13,2 сот. | 4 600 000 | 88 462 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Лесное СНТ | 58,4 м² | 10 сот. | 2 800 000 | 47 945 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Кузнецово д. | 60 м² | 22,5 сот. | 9 800 000 | 163 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.05.2026 | 2 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 300 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается земельный участок и старый дом г. о. Солнечногорск, д. Елизарово. Участок 20 соток, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования:под строительство жилого дома для ведения личного подсобного хозяйства. Межевание выполнено. Участок не обрабатывается. Дом 55,8 кв.м, из бревна, старый (без крыши). Коммуникации: свет , вода-колодец. Гараж 18 кв.м из блоков. На участке растут малина и смородина. Цена 2300000 рублей.