Ленинградское ш., 91 км от МКАД
Комарово сад. уч., Клин гор. округ
Дом 32 м², участок 12 сот., дерево, 1985 год.
Цена 1,3 млн ₽; цена не менялась с 03.07.2026.
Рейтинг 16/100 · уверенность 59 %
Земля ≈72 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 870 тыс. → дом ≈430 тыс. ₽, 13 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км, 38 тыс.–57 тыс. ₽/м², медиана 52 тыс.
Ремонт ≈540 тыс., покупка после торга ≈1,1 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,53 млн / целевая ≈1,38 млн / пессимист. ≈1,22 млн → от пессимистичной прибыль −421 тыс. ₽, маржа −34 %, ROI −26 %.
Коммуникации: колодец; газ — баллоны; отопление — печь.
До ст. Решетниково ≈2,7 км по прямой; до МКАД 91 км, на машине ≈1 ч 19 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №20080
Рейтинг 16/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 4 (разброс ₽/м² 12 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 13 % | 2.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 6.8 |
| участок | 5 | 73 % | 5.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 72 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 870 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 430 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 13 438 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Комарово сад. уч. | 6 сот. | 900 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Озеро Перелаз СНТ | 6,7 сот. | 1 000 000 | 149 254 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | М-10 Россия 104-й км | 50 сот. | 2 500 000 | 50 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Спас-Заулок с. | 15 сот. | 1 350 000 | 90 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Решетниково пос. | 16,4 сот. | 3 130 000 | 190 854 | снят (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Решетниково пос. | 8,7 сот. | 1 740 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Спас-Заулок с. | 14 сот. | 900 000 | 64 286 | снят (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Спас-Заулок с. | 30 сот. | 2 000 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Решетниково пос. | 6,3 сот. | 1 316 700 | 209 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Решетниково пос. | 9 сот. | 1 750 000 | 194 444 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 32 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 540 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 38 333 / 51 666 / 56 667 |
| цена объекта | 1 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 105 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 530 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 454 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 377 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 224 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -421 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −34 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −26 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.4 км | Березино д. | 30 м² | 14 сот. | 1 700 000 | 56 667 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.6 км | Южное СНТ | 30 м² | 8 сот. | 1 150 000 | 38 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.6 км | Южное СНТ | 30 м² | 16 сот. | 1 600 000 | 53 333 | снято (цена объявления) 23.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.7 км | Клинский Ветеран СНТ | 30,4 м² | 8 сот. | 3 000 000 | 98 684 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.7 км | Крупенино д. | 30 м² | 15 сот. | 1 500 000 | 50 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.07.2026 | 1 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 300 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Замечательное место. Вокруг лес. Есть маленький пруд. На участке есть 2 -х этажный летний дом и кухня отдельностоящая. Газовая плита. Газ привозной. Вода - колодец. Новый забор со стороны дороги. Тихо, спокойно. Охрана круглый год.