Ленинградское ш., 30 км от МКАД
Берсеневка СНТ, Солнечногорск гор. округ
Дом 50 м², участок 6 сот., дерево, 1999 год.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 29.04.2026.
Рейтинг 60/100 · уверенность 69 %
Земля ≈325 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,95 млн → дом ≈548 тыс. ₽, 11 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 34 тыс.–118 тыс. ₽/м², медиана 97 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,91 млн / целевая ≈4,42 млн / пессимист. ≈3,93 млн → от пессимистичной прибыль ≈805 тыс. ₽, маржа 20 %, ROI 26 %.
Коммуникации: отопление — нет; в описании: колодец.
До ст. Поварово II ≈0,8 км по прямой; до МКАД 30 км, на машине ≈34 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №20075
Рейтинг 60/100 · уверенность 69 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 49 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 52 % | 22 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 83 % | 12.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 325 269 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 952 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 548 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 10 960 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Берсеневка д. | 12 сот. | 5 000 000 | 416 667 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Берсеневка д. | 18 сот. | 5 800 000 | 322 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Берсеневка д. | 8,5 сот. | 5 500 000 | 647 059 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Берсеневка д. | 12 сот. | 5 600 000 | 466 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Родник-4 СНТ | 9,3 сот. | 3 000 000 | 322 581 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Отдых СНТ | 8 сот. | 2 750 000 | 343 750 | в продаже 09.11.2026 | сохраненная копия |
| 0.7 км | Берсеневка д. | 18 сот. | 5 500 000 | 305 556 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Шишовка д. | 8 сот. | 3 100 000 | 387 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Шишовка д. | 10 сот. | 5 000 000 | 500 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Шишовка д. | 12 сот. | 4 000 000 | 333 333 | в продаже 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 34 000 / 97 182 / 117 593 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 913 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 667 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 422 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 930 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 805 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 20 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 26 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.2 км | Ложки СНТ | 50 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 100 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Родник-3 СНТ | 54 м² | 6,3 сот. | 3 350 000 | 62 037 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Лес СНТ | 50 м² | 5,4 сот. | 1 700 000 | 34 000 | в продаже 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Липуниха д. | 55 м² | 8 сот. | 5 690 000 | 103 455 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Липуниха д. | 55 м² | 7 сот. | 5 990 000 | 108 909 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Радищево пос. | 55 м² | 5,6 сот. | 5 300 000 | 96 364 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Полянка СНТ | 50 м² | 7 сот. | 4 900 000 | 98 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Поварово пгт | 54 м² | 5 сот. | 6 350 000 | 117 593 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Пищевик СНТ | 50 м² | 6,8 сот. | 2 900 000 | 58 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Вишенка СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 44 000 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.04.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дача для летнего отдыха. Участок ухожен 50:09:0020711:341. Есть колодец 7 колец, теплица. Дом с мансардой, на первом этаже две маленьких комнаты и большая прихожая. Отопление обогревателем. электричество 4 кВт.