Ленинградское ш., 52 км от МКАД
Дружба СНТ, Солнечногорск гор. округ
Дом 12 м², участок 4 сот., 2020 год.
Цена 1,38 млн ₽; цена не менялась с 02.07.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 47 %
Земля ≈113 тыс. ₽/сот. × 4 сот. = 453 тыс. → дом ≈927 тыс. ₽, 77 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 80 тыс.–522 тыс. ₽/м², медиана 90 тыс.
Ремонт ≈240 тыс., покупка после торга ≈1,17 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,37 млн / целевая ≈1,23 млн / пессимист. ≈1,09 млн → от пессимистичной прибыль −318 тыс. ₽, маржа −29 %, ROI −22 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: колодец; свет — есть.
До ст. Сенеж ≈1,3 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈55 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №20072
Рейтинг 24/100 · уверенность 47 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, фото); аналогов 3 (разброс ₽/м² 408 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 69 % | 14.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 113 194 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 453 000 ₽ (4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 927 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 77 250 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Сенеж СНТ | 11 сот. | 899 000 | 81 727 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Дружба СНТ | 6 сот. | 750 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Дружба СНТ | 5,4 сот. | 590 000 | 109 259 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Дружный СНТ | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Сенеж-2 СНТ | 6 сот. | 1 450 000 | 241 667 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Надежда-1 СНТ | 6 сот. | 1 450 000 | 241 667 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Чепчиха д. | 15 сот. | 500 000 | 33 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Лаптево д. | 20 сот. | 3 500 000 | 175 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Лесное СНТ | 7,4 сот. | 3 100 000 | 418 919 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Энергетик-2 СНТ | 6,6 сот. | 1 700 000 | 257 576 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 12 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 240 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 80 000 / 90 323 / 522 388 |
| цена объекта | 1 380 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 173 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 369 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 301 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 232 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 095 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -318 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −29 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −22 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.8 км | Вертлино д. | 12,5 м² | 4 сот. | 1 000 000 | 80 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Кривцово д. | 13,4 м² | 6 сот. | 7 000 000 | 522 388 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.8 км | 15,5 м² | 3 сот. | 1 400 000 | 90 323 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.07.2026 | 1 380 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 380 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
продам участок 4 сотки, участок крайний по улице не граничит с соседями, на участке есть утепленная бытовка, электричество, колодец, кольца под туалет, плодородная земля. отличное место для отдыха и личного огородика. многие живут на снт круглогодично. рядом остановка электрички