Ленинградское ш., 76 км от МКАД
Кузнецово д., Клин гор. округ
Дом 27 м², участок 6,3 сот., дерево.
Цена 3,2 млн ₽; цена не менялась с 03.03.2026.
Рейтинг 12/100 · уверенность 53 %
Земля ≈98 тыс. ₽/сот. × 6,3 сот. = 614 тыс. → дом ≈2,58 млн ₽, 96 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 46 тыс.–120 тыс. ₽/м², медиана 100 тыс.
Ремонт ≈540 тыс., покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,93 млн / целевая ≈2,64 млн / пессимист. ≈2,34 млн → от пессимистичной прибыль −912 тыс. ₽, маржа −39 %, ROI −28 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: газ — есть; свет — есть.
До ст. Покровка ≈16,1 км по прямой; до МКАД 76 км, на машине ≈1 ч 13 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №20071
Рейтинг 12/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 59 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 34 % | 7.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 21 % | 1.5 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 97 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 614 000 ₽ (6,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 581 700 ₽ |
| ₽/м² дома | 95 619 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Кузнецово д. | 8 сот. | 950 000 | 118 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Кузнецово д. | 50 сот. | 10 000 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Кузнецово д. | 30 сот. | 2 900 000 | 96 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Кузнецово д. | 11,3 сот. | 1 590 000 | 140 708 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Кузнецово д. | 25 сот. | 2 500 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Кузнецово д. | 25 сот. | 3 500 000 | 140 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Кузнецово д. | 7 сот. | 848 000 | 121 143 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Кузнецово д. | 25 сот. | 1 800 000 | 72 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Кузнецово д. | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Кузнецово д. | 24,9 сот. | 2 300 000 | 92 369 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 27 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 540 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 45 714 / 100 000 / 119 600 |
| цена объекта | 3 195 700 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 716 345 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 930 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 784 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 637 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 344 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -912 345 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −39 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −28 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.9 км | Коськово д. | 25 м² | 9 сот. | 2 990 000 | 119 600 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Комарово КП | 35 м² | 9 сот. | 1 600 000 | 45 714 | снято (цена объявления) 12.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Комарово КП | 35 м² | 9 сот. | 3 500 000 | 100 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.03.2026 | 3 195 700 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 3 195 700 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
О доме: Жилой дом : -год постройки 2015 - Материал:брус, каркас утепленный. Внешняя отделка сайдинг. -1 этажный , 3 комнаты. Ремонт не требуется. - Отопление:электрическое - Электричество:мощность 15 кВт - возможна прописка . - пригоден для Торг.