Ленинградское ш., 41 км от МКАД
Семейный Парк КП, Солнечногорск гор. округ
Дом 12 м², участок 10 сот.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 23.05.2026.
Рейтинг 30/100 · уверенность 51 %
Земля ≈161 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 1,61 млн → дом ≈890 тыс. ₽, 74 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км, 180 тыс.–260 тыс. ₽/м², медиана 202 тыс.
Ремонт ≈240 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,4 млн / целевая ≈2,16 млн / пессимист. ≈1,92 млн → от пессимистичной прибыль −447 тыс. ₽, маржа −23 %, ROI −19 %.
Коммуникации: отопление — нет; свет — есть; в описании: колодец.
До ст. Поварово III ≈4,3 км по прямой; до МКАД 41 км, на машине ≈44 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №20070
Рейтинг 30/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 35 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 84 % | 18.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 82 % | 5.9 |
| участок | 5 | 55 % | 3.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 160 994 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 610 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 890 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 74 167 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Лугинино Парк КДЗ | 13,4 сот. | 1 550 000 | 115 672 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Семейный дп | 7,5 сот. | 1 750 000 | 233 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Семейный дп | 8,5 сот. | 3 000 000 | 352 941 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Семейный дп | 6,7 сот. | 2 500 000 | 373 134 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | Семейный дп | 13 сот. | 2 550 000 | 196 154 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Исаково с. | 6,2 сот. | 925 500 | 149 274 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Алмаз СНТ | 7,4 сот. | 1 500 000 | 202 703 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Алмаз СНТ | 5,4 сот. | 1 200 000 | 222 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Задорино д. | 30 сот. | 6 750 000 | 225 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 12 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 240 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 180 000 / 201 666 / 260 000 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 398 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 278 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 158 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 918 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -447 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −23 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −19 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.7 км | Березки-2 СНТ | 10 м² | 6,7 сот. | 1 900 000 | 190 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.3 км | Кривцово д. | 13,4 м² | 6 сот. | 7 000 000 | 522 388 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Пищемаш СНТ | 15 м² | 7,3 сот. | 3 200 000 | 213 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.3 км | Лыщево д. | 10 м² | 9 сот. | 1 800 000 | 180 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.3 км | Загорье д. | 10 м² | 8,4 сот. | 2 600 000 | 260 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.05.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Земельный участок прямоугольной формы в коттеджном посёлке,, Семейный Парк,,. Забор из профлиста с воротами для въезда машины. Площадка для машины уложена щебенкой. Установлен домик бытовка. Проведено электричество. Также есть хозблок, душевая, беседка, туалет. На участке выкопан колодец для полива. В посёлке имеется КПП со шлагбаумом. Дорога асфальтированная.