Ленинградское ш., 52 км от МКАД
Козино д., Солнечногорск гор. округ
Дом 70 м², участок 6 сот., дерево.
Цена 1,3 млн ₽; цена не менялась с 07.07.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 78/100 · уверенность 59 %
Земля ≈253 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,52 млн → дом −219 тыс. ₽, −3 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: приличные 4 в 10 км, 54 тыс.–103 тыс. ₽/м², медиана 80 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈1,1 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,77 млн / целевая ≈5,19 млн / пессимист. ≈4,61 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,31 млн ₽, маржа 50 %, ROI 100 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: скважина; отопление — печь.
До ст. Сенеж ≈3 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈52 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №20059
Рейтинг 78/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 27 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 69 % | 12.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 5.6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 253 125 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 519 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −219 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −3 129 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Смирновка пос. | 15 сот. | 2 300 000 | 153 333 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Козино д. | 6 сот. | 1 300 000 | 216 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Солнечное СНТ | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 21.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Вертлино д. | 7 сот. | 2 600 000 | 371 429 | снят (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Вертлино д. | 7 сот. | 3 200 000 | 457 143 | снят (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Смирновка пос. | 50 сот. | 15 750 000 | 315 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Смирновка пос. | 8 сот. | 2 100 000 | 262 500 | снят (цена объявления) 08.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Козино д. | 8,1 сот. | 4 600 000 | 567 901 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Смирновка пос. | 7 сот. | 1 850 000 | 264 286 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Сенеж-МХАТ СНТ | 6,6 сот. | 2 600 000 | 393 939 | снят (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 53 521 / 79 742 / 102 778 |
| цена объекта | 1 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 105 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 768 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 480 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 191 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 614 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 309 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 50 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 100 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.1 км | Аист СНТ да: «санузел» + «отделки» | 74,4 м² | 6 сот. | 6 300 000 | 84 677 | снято (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Радуга-2 СТ да: «санузел» + «теплённые пол» | 71 м² | 6,5 сот. | 3 800 000 | 53 521 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Дружба ОТ да: «санузел» + «отделкой» | 72 м² | 6 сот. | 7 400 000 | 102 778 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Малахитовые дачи КП да: «санузле» + «тёплый пол» | 72 м² | 6,5 сот. | 5 386 118 | 74 807 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.07.2026 | 1 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 300 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
объявление актуально дом ровный, это я фотограф от бога. Дом из бревна!!! Расположен на 69 км Ленинградского ш СНТ "Лесное". Участки расположены в лесу - грибы, ягоды (малина) за забором. В 10 мин плотина, можно купаться и ловить рыбу. На участке есть плодовые деревья, сортовая жимолость, лимонник, актинидия, калина. Свет есть, вода - скважина в дом не заведена. Прописка невозможна. хороший вариант для летнего дома. Если утеплить и сделать второй этаж - можно хоть круглогодично жить. Торг уместен по вопросам пишите/звоните ссылка на Яндекс карты Яндекс Карты транспорт, навигация, поиск мест координаты 56.238911, 36.921619