Ленинградское ш., 36 км от МКАД
Карпово д., Солнечногорск гор. округ
Дом 40 м², участок 12 сот.
Цена 3,3 млн ₽, снижали с 3,8 млн; первая цена 3,8 млн ₽ от 31.12.2025.
Рейтинг 31/100 · уверенность 60 %
Земля ≈132 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 1,58 млн → дом ≈1,72 млн ₽, 43 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 87 тыс.–111 тыс. ₽/м², медиана 99 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,01 млн / целевая ≈3,61 млн / пессимист. ≈3,21 млн → от пессимистичной прибыль −397 тыс. ₽, маржа −12 %, ROI −11 %.
Коммуникации: колодец; газ — по границе.
До ст. Берёзки-Дачные ≈4,8 км по прямой; до МКАД 36 км, на машине ≈38 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №20058
Рейтинг 31/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 7 (разброс ₽/м² 12 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 91 % | 16.7 |
| торг | 5 | 88 % | 5.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 78 % | 4.8 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 131 845 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 582 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 718 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 42 950 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Карпово д. | 5 сот. | 2 500 000 | 500 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Карпово д. | 6,2 сот. | 2 700 000 | 435 484 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Карпово д. | 4 сот. | 100 000 | 25 000 | снят (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Поляна СНТ | 20 сот. | 3 790 000 | 189 500 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Хметьево д. | 10 сот. | 1 750 000 | 175 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Солнечный СНТ | 9,1 сот. | 3 000 000 | 329 670 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Хметьево д. | 9 сот. | 950 000 | 105 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Хметьево д. | 7 сот. | 900 000 | 128 571 | снят (цена объявления) 21.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Хметьево д. | 6 сот. | 850 000 | 141 667 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Луч СНТ | 6 сот. | 990 000 | 165 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 87 475 / 98 630 / 110 849 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 010 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 810 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 609 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 208 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -397 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −12 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −11 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.6 км | Березки СНТ | 40 м² | 11,1 сот. | 6 700 000 | 167 500 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Русь СНТ | 40 м² | 6 сот. | 3 499 000 | 87 475 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Жуково пос. | 39,4 м² | 7,8 сот. | 4 000 000 | 101 523 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Гончары д. | 40 м² | 7 сот. | 3 800 000 | 95 000 | снято (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Калининец-2 СНТ | 40 м² | 6,3 сот. | 3 500 000 | 87 500 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Талаево д. | 42,4 м² | 7,9 сот. | 4 700 000 | 110 849 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Химки СНТ | 40 м² | 15 сот. | 2 800 000 | 70 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Русь СНТ | 38 м² | 6 сот. | 3 900 000 | 102 632 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Кочергино СНТ | 40 м² | 7,7 сот. | 1 700 000 | 42 500 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Юбилейный-2 СНТ | 36,5 м² | 12 сот. | 3 600 000 | 98 630 | снято (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 31.12.2025 | 3 800 000 | история площадки |
| 15.05.2026 | 3 500 000 (−300 000) | история площадки |
| 09.06.2026 | 3 300 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 300 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Прямоугольный участок кадастровый номер 50:09:0020507:686 с различными деревьями и кустарниками. Очень старая жилая деревня Карпово, по участку сплошной чернозем. 36км от Москвы по Ленинградке Дом летний, тоже душ и туалет, колодец. Электричество в доме. Газ по границе участка. Через дорогу забор санатория Вмф. Хорошая инфраструктура. Возможен. Обмен. В сочи участок не менее 6 соток. Цена за землю все остальное в подарок Возможен с реальным покупателем торг.