Новорязанское ш., 72 км от МКАД
Отдых СНТ, Коломенский гор. округ
Дача 50 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 05.10.2026.
Рейтинг 14/100 · уверенность 60 %
Земля ≈108 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 651 тыс. → дом ≈2,85 млн ₽, 57 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км, 15 тыс.–40 тыс. ₽/м², медиана 26 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,18 млн / целевая ≈1,06 млн / пессимист. ≈940 тыс. → от пессимистичной прибыль −2,94 млн ₽, маржа −312 %, ROI −76 %.
Коммуникации: колодец; свет — есть; в описании: печь.
До ст. Осёнка ≈7,1 км по прямой; до МКАД 72 км, на машине ≈1 ч 29 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №2005
Рейтинг 14/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 6 (разброс ₽/м² 60 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 40 % | 7.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 61 % | 3.7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 108 482 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 651 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 849 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 56 980 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Отдых СНТ | 12 сот. | 1 550 000 | 129 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Отдых СНТ | 24 сот. | 1 800 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Борисовское д. | 8 сот. | 1 150 000 | 143 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Борисовское д. | 24 сот. | 1 350 000 | 56 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Борисовское д. | 12 сот. | 1 350 000 | 112 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Проводник пос. | 20 сот. | 5 000 000 | 250 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Борисовское д. | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Борисовское д. | 6,4 сот. | 1 500 000 | 234 375 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Борисовское д. | 9,4 сот. | 1 600 000 | 170 213 | снят (цена объявления) 15.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Борисовское д. | 14 сот. | 1 500 000 | 107 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 15 000 / 25 546 / 40 000 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 175 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 116 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 058 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 940 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 935 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −312 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −76 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.4 км | Ручеек СНТ | 50 м² | 5 сот. | 750 000 | 15 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Рябинка СНТ | 50 м² | 5 сот. | 1 790 000 | 35 800 | снято (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Мечта-2 СНТ | 45 м² | 8 сот. | 850 000 | 18 889 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Биорки пос. | 55 м² | 5 сот. | 1 050 000 | 19 091 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Мичуринец-2 СТ | 40 м² | 8 сот. | 1 280 000 | 32 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | 40 м² | 5 сот. | 1 600 000 | 40 000 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.10.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачу в Снт "Отдых". Дача расположена в 20 минутах езды от города Коломна. Участок ровный, ухоженный, имеется мангальная зона, беседка. Множественные насаждения. Дом отапливается от камина, электричество, вода колодец. Уютное, тихое место для отдыха. Более пяти лет в собственности. По всем интересующимся вопросам отвечу по телефону.