Ленинградское ш., 41 км от МКАД
Глазовка СНТ, Солнечногорск гор. округ
Дом 62 м², участок 8,7 сот., дерево, 1980 год.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 19.06.2026.
Рейтинг 69/100 · уверенность 60 %
Земля ≈159 тыс. ₽/сот. × 8,7 сот. = 1,38 млн → дом ≈2,12 млн ₽, 34 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 62 тыс.–222 тыс. ₽/м², медиана 139 тыс.
Ремонт ≈1,14 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈8,06 млн / целевая ≈7,26 млн / пессимист. ≈6,45 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,34 млн ₽, маржа 36 %, ROI 57 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: отопление — печь.
До ст. Берёзки-Дачные ≈1,8 км по прямой; до МКАД 41 км, на машине ≈46 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №20047
Рейтинг 69/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 120 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 84 % | 15.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 43 % | 2.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 17 % | 2.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 158 928 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 383 000 ₽ (8,7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 117 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 34 145 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Березки СНТ | 17 сот. | 3 500 000 | 205 882 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ксенон СНТ | 6 сот. | 9 900 000 | 1 650 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Алексеевское д. | 40 сот. | 6 000 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Геофизик-2 СНТ | 7 сот. | 1 300 000 | 185 714 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Алексеевское СНТ | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Надежда-2 СНТ | 6,3 сот. | 9 000 000 | 1 428 571 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | 10 сот. | 2 390 000 | 239 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | Надежда-1 СНТ | 10 сот. | 1 400 000 | 140 000 | в продаже 08.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Алексеевское СНТ | 40 сот. | 6 000 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 01.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ростовцево д. | 15 сот. | 3 515 000 | 234 333 | снят (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 62 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 140 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 61 523 / 138 889 / 222 405 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 8 065 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 662 000 ₽ |
| продажа: целевая | 7 258 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 452 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 337 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 36 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 57 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.4 км | Сад Березки СНТ да: «ванные» + «мебель» | 65 м² | 8 сот. | 3 999 000 | 61 523 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Боровик КДЗ да: «ванная» + «меблированы» | 60,7 м² | 8 сот. | 13 500 000 | 222 405 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Коньково д. да: «ванной» + «отделка» | 57,6 м² | 9,3 сот. | 8 000 000 | 138 889 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.06.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается качественная дача, сделанная из толстого бревна, обитая досками и сайдингом. Имеется 3 жилые комнаты, кухня, 2 печки( на первом и втором этаже). Все можем оставить, что есть на фото. Можно приехать и зимой, протопив печь. Участок сухой, ровный, не затапливается. Калитка с выходом в лес, где есть грибы и ягоды. Тихое и спокойное место . Имеется площадь для постройки бани. Есть хозблок для инвентаря , там же душ( колонка на дровах). До станции Березки 20 минут пешком. Один взрослый собственник. Быстрый выход на сделку. Никто не живёт.