Ленинградское ш., 74 км от МКАД
Простор СНТ, Клин гор. округ
Дача 33,3 м², участок 6 сот., брус.
Цена 1,05 млн ₽, снижали с 1,2 млн; первая цена 1,2 млн ₽ от 04.05.2026.
Рейтинг 16/100 · уверенность 48 %
Земля ≈58 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 346 тыс. → дом ≈704 тыс. ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 33 тыс.–48 тыс. ₽/м², медиана 33 тыс.
Ремонт ≈666 тыс., покупка после торга ≈892 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,2 млн / целевая ≈1,08 млн / пессимист. ≈958 тыс. → от пессимистичной прибыль −600 тыс. ₽, маржа −63 %, ROI −38 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Высоково ≈15,3 км по прямой; до МКАД 74 км, на машине ≈1 ч 26 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №20046
Рейтинг 16/100 · уверенность 48 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 31 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 37 % | 8.6 |
| торг | 5 | 83 % | 6.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 18 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 57 625 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 346 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 704 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 141 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Полянка СНТ | 12 сот. | 950 000 | 79 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Сметанино д. | 13 сот. | 1 250 000 | 96 154 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Теренино д. | 12,5 сот. | 700 000 | 56 000 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Сметанино д. | 15 сот. | 1 200 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Сметанино д. | 6 сот. | 760 000 | 126 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Сметанино д. | 14 сот. | 1 000 000 | 71 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Теренино д. | 15 сот. | 800 000 | 53 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Тихомирово д. | 40 сот. | 2 500 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Тихомирово д. | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Тихомирово д. | 15 сот. | 520 000 | 34 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 33,3 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 666 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 32 692 / 32 895 / 47 600 |
| цена объекта | 1 050 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 892 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 197 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 137 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 077 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 958 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -600 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −63 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −38 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.4 км | Юрьевка д. | 38 м² | 7,1 сот. | 1 250 000 | 32 895 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Кинематографист СНТ | 26 м² | 8 сот. | 850 000 | 32 692 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Раздолье СНТ | 25 м² | 7 сот. | 1 190 000 | 47 600 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.05.2026 | 1 200 000 | история площадки |
| 15.06.2026 | 1 050 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 050 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается Земельный участок с Домом. Московская область, Клинский район, Снт Простор. Территория огорожена, въезд через шлагбаум. Участок 6 соток. Дом 33,3 кв. М. Собственность с 2007г. 1 взр. Собственник.