Новорязанское ш., 72 км от МКАД
Ягодное СНТ, Коломенский гор. округ
Дача 30 м², участок 5,3 сот.
Цена 1,5 млн ₽; цена не менялась с 27.09.2026.
Рейтинг 17/100 · уверенность 52 %
Земля ≈60 тыс. ₽/сот. × 5,3 сот. = 316 тыс. → дом ≈1,18 млн ₽, 39 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 33 тыс.–52 тыс. ₽/м², медиана 39 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,12 млн / целевая ≈1 млн / пессимист. ≈893 тыс. → от пессимистичной прибыль −982 тыс. ₽, маржа −110 %, ROI −52 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Цемгигант ≈3 км по прямой; до МКАД 72 км, на машине ≈1 ч 37 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №2004
Рейтинг 17/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 21 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 40 % | 9.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 7.1 |
| участок | 5 | 12 % | 0.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 59 659 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 316 000 ₽ (5,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 184 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 39 467 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Ягодное СНТ | 5 сот. | 323 500 | 64 700 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Ягодное СНТ | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Ягодное СНТ | 10 сот. | 900 000 | 90 000 | снят (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Ягодное СНТ | 12 сот. | 1 100 000 | 91 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Ягодное СНТ | 15 сот. | 850 000 | 56 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Ягодное СНТ | 11 сот. | 700 000 | 63 636 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Новоселки СНТ | 15 сот. | 1 000 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Новоселки д. | 5 сот. | 250 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Новоселки СНТ | 10 сот. | 660 000 | 66 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | 8 сот. | 1 200 000 | 150 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 33 333 / 38 631 / 51 667 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 116 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 060 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 004 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 893 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -982 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −110 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −52 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.5 км | Отдых СНТ | 30 м² | 5 сот. | 1 550 000 | 51 667 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | 30 м² | 5 сот. | 2 000 000 | 66 667 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.7 км | 30 м² | 7 сот. | 1 000 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.2 км | Осинка СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 150 000 | 38 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | 28 м² | 6 сот. | 1 090 000 | 38 929 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.3 км | Фетровщик СНТ | 28,7 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 38 328 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | 28 м² | 5 сот. | 1 250 000 | 44 643 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 10.7 км | Анфалово-2 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 200 000 | 6 667 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Ёлочка СНТ | 31 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 35 484 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11 км | Металлист-2 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.09.2026 | 1 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Торг уместен.