Ленинградское ш., 57 км от МКАД
Елино д., Клин гор. округ
Дом 160 м², участок 12,5 сот., брус.
Цена 3,3 млн ₽; цена не менялась с 17.05.2026.
Рейтинг 50/100 · уверенность 66 %
Земля ≈77 тыс. ₽/сот. × 12,5 сот. = 964 тыс. → дом ≈2,34 млн ₽, 15 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 36 тыс.–102 тыс. ₽/м², медиана 58 тыс.
Ремонт ≈3,2 млн, покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈9,03 млн / целевая ≈8,12 млн / пессимист. ≈7,22 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,22 млн ₽, маржа 17 %, ROI 20 %.
Коммуникации: колодец; газ — по границе.
До ст. Фроловское ≈1,7 км по прямой; до МКАД 57 км, на машине ≈1 ч 07 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №20035
Рейтинг 50/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 43 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 40 % | 17.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 61 % | 11.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 77 % | 4.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 73 % | 10.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 77 159 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 964 000 ₽ (12,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 336 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 14 600 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Елино д. | 15 сот. | 3 700 000 | 246 667 | снят (цена объявления) 23.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Елино д. | 20 сот. | 1 300 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Елино д. | 17 сот. | 2 000 000 | 117 647 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Елино д. | 25 сот. | 3 000 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Елино д. | 22 сот. | 2 500 000 | 113 636 | снят (цена объявления) 21.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Мисирево д. | 12 сот. | 240 000 | 20 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Мисирево д. | 15 сот. | 2 000 000 | 133 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Вагонник-2 СНТ | 8 сот. | 419 000 | 52 375 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Прогресс СНТ | 6,4 сот. | 1 600 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Мисирево д. | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 160 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 3 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 36 111 / 57 574 / 102 000 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 9 025 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 8 574 000 ₽ |
| продажа: целевая | 8 122 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 7 220 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 215 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 17 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 20 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.8 км | Служба тоннельных сооружений СНТ | 160 м² | 8,5 сот. | 7 550 000 | 47 188 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Чайка СНТ | 152 м² | 7 сот. | 10 980 000 | 72 237 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Рубчиха д. | 148,1 м² | 15 сот. | 10 800 000 | 72 924 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Покровка д. | 150 м² | 14,4 сот. | 15 300 000 | 102 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Покровка д. | 147 м² | 12 сот. | 9 990 000 | 67 959 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Дружба СНТ | 176 м² | 16 сот. | 6 800 000 | 38 636 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Покровка д. | 147 м² | 12 сот. | 9 990 000 | 67 959 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Дружба СНТ | 180 м² | 16 сот. | 6 500 000 | 36 111 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Авангард СНТ | 163 м² | 10 сот. | 7 200 000 | 44 172 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Дружба СНТ | 136 м² | 8 сот. | 5 599 000 | 41 169 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.05.2026 | 3 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 300 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Газ по границе, электричество в доме. Вода колодец. Участок 12.5 соток. Возможна прописка. Дом 10×8 из бруса 150×150 на монолитном фундаменте. Дороги чистят зимой, улица освещается в ночное время. Соседи проживают постоянно.