Ленинградское ш., 35 км от МКАД
Зеленая роща СНТ, Солнечногорск гор. округ
Дача 36 м², участок 6 сот.
Цена 2,7 млн ₽; цена не менялась с 09.04.2026.
Рейтинг 27/100 · уверенность 57 %
Земля ≈196 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,17 млн → дом ≈1,53 млн ₽, 42 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 50 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 69 тыс.
Ремонт ≈720 тыс., покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,48 млн / целевая ≈2,23 млн / пессимист. ≈1,98 млн → от пессимистичной прибыль −1,03 млн ₽, маржа −52 %, ROI −34 %.
Коммуникации: колодец.
До ст. Берёзки-Дачные ≈4,2 км по прямой; до МКАД 35 км, на машине ≈39 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №20034
Рейтинг 27/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 28 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 93 % | 19.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 83 % | 5.9 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 195 696 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 174 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 526 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 42 389 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Карпово д. | 4 сот. | 100 000 | 25 000 | снят (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Карпово д. | 6,2 сот. | 2 700 000 | 435 484 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Карпово д. | 12 сот. | 3 800 000 | 316 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Карпово д. | 5 сот. | 2 500 000 | 500 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Пешки д. | 5 сот. | 2 700 000 | 540 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Пешки д. | 7 сот. | 1 500 000 | 214 286 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Поляна СНТ | 20 сот. | 3 790 000 | 189 500 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Хметьево д. | 10 сот. | 1 750 000 | 175 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Пешки д. | 8 сот. | 3 350 000 | 418 750 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Пешки д. | 8 сот. | 3 100 000 | 387 500 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 720 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 49 500 / 69 097 / 100 000 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 479 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 355 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 231 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 983 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 032 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −52 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −34 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.4 км | Пешки д. | 38 м² | 5 сот. | 3 350 000 | 88 158 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Есипово Форест КП | 36 м² | 8,5 сот. | 6 600 000 | 183 333 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Редино д. | 35 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 62 857 | снято (цена объявления) 17.10.2026 | сохраненная копия |
| 7 км | Исток-С СНТ | 36 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 69 444 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Блюз СНТ | 36 м² | 4,6 сот. | 1 950 000 | 54 167 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Радумля пгт | 36 м² | 8 сот. | 7 500 000 | 208 333 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Савельево д. | 40 м² | 5 сот. | 1 980 000 | 49 500 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | № 2 ЦМИС СНТ | 35,1 м² | 7,5 сот. | 2 500 000 | 71 225 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Сад № 3 ЦМИС СНТ | 35 м² | 7,3 сот. | 3 500 000 | 100 000 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Редино д. | 40 м² | 6,5 сот. | 2 750 000 | 68 750 | снято (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.04.2026 | 2 700 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 700 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дача 36 кв. М. На участке 6 соток в садовом товариществе Удача расположен на первой линии проточного пруда в очень красивом живописном месте, можно купаться и ловить рыбу. 43 километр Ленинградского шоссе. В доме 2 комнаты и кухня, дом утеплен, электричество в доме. Вода колодец. Удобное транспортное сообщение, рядом магазины, остановка общественного транспорта. В собственности более 10 лет, один собственник.