Ленинградское ш., 52 км от МКАД · земля с домом
Тимоново д., Солнечногорск гор. округ
Дом 30 м², участок 5 сот., 2020 год.
Дом по описанию: «На участке стоит летний домик площадью 30м2.»
Цена 950 тыс. ₽; цена не менялась с 09.07.2026.
Рейтинг 52/100 · уверенность 61 %
Земля рядом ≈253 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,3 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 48 тыс.–88 тыс. ₽/м², медиана 74 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈808 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,12 млн / целевая ≈1,91 млн / пессимист. ≈1,69 млн → от пессимистичной прибыль ≈386 тыс. ₽, маржа 23 %, ROI 30 %.
Коммуникации: свет — есть; в описании: баня.
До ст. Подсолнечная ≈5,8 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈53 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №20033
Рейтинг 52/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 8 (разброс ₽/м² 24 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 59 % | 29.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 69 % | 14.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 71 % | 5.1 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 252 955 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,3 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 1 265 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Тимоново д. | 9,6 сот. | 4 750 000 | 494 792 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Тимоново д. | 8 сот. | 1 400 000 | 175 000 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Тимоново д. | 6,5 сот. | 2 150 000 | 330 769 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Тимоново д. | 14 сот. | 9 500 000 | 678 571 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Тимоново д. | 11 сот. | 2 500 000 | 227 273 | в продаже 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Тимоново д. | 10 сот. | 3 300 000 | 330 000 | в продаже 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Тимоново д. | 10 сот. | 4 850 000 | 485 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Тимоново д. | 12 сот. | 6 700 000 | 558 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Тимоново д. | 12 сот. | 4 250 000 | 354 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Тимоново д. | 12 сот. | 1 500 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 48 387 / 74 294 / 88 333 |
| цена объекта | 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 807 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 118 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 012 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 906 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 694 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 386 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 23 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 30 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.1 км | Рекино-Кресты д. | 30 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 116 667 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Весна ДНП | 30 м² | 6,5 сот. | 2 650 000 | 88 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Слободка СНТ | 30 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 83 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Аэрофлот СНТ | 31,3 м² | 7 сот. | 2 500 000 | 79 872 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Живага СНТ | 31 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 48 387 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.9 км | Радуга СНТ | 29,6 м² | 7,5 сот. | 1 800 000 | 60 811 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Сенеж-1 СНТ | 25 м² | 6 сот. | 1 950 000 | 78 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.3 км | Ермолино д. | 30 м² | 6 сот. | 3 750 000 | 125 000 выброс, не в счёт | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.3 км | Дудкино д. | 30 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 66 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Дружный-2 СНТ | 34 м² | 7,4 сот. | 2 400 000 | 70 588 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.07.2026 | 950 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 950 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок в пешей доступности от озера Сенеж. На участке стоит летний домик площадью 30м2. Построен в 2020 году. В доме дровяная баня и комната. Есть электричество. Вода в колодце используется для бани и полива. В данный момент на участок нет проезда для машины. Стоянка находиться в 50 метрах. В ближайшее время планируется дорога. Тихое спокойное место в окружении леса. Многие соседи живут круглый год.