Новорязанское ш., 90 км от МКАД
Луч СНТ, Коломенский гор. округ
Дача 24 м², участок 9 сот., панель.
Цена 1,35 млн ₽, снижали с 2 млн; первая цена 2 млн ₽ от 26.06.2024.
Рейтинг 45/100 · уверенность 56 %
Земля ≈50 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 452 тыс. → дом ≈898 тыс. ₽, 37 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 26 тыс.–110 тыс. ₽/м², медиана 83 тыс.
Ремонт ≈180 тыс., покупка после торга ≈1,15 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,12 млн / целевая ≈1,91 млн / пессимист. ≈1,7 млн → от пессимистичной прибыль ≈370 тыс. ₽, маржа 22 %, ROI 28 %.
Коммуникации: в описании: печь, баня, скважина.
До ст. Щурово ≈11 км по прямой; до МКАД 90 км, на машине ≈1 ч 45 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №2003
Рейтинг 45/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 55 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 56 % | 27.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 14 % | 3.1 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 31 % | 2.2 |
| участок | 5 | 45 % | 3.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 50 212 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 452 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 898 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 37 417 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Луч СНТ | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Луч СНТ | 25 сот. | 900 000 | 36 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Луч СНТ | 9,3 сот. | 500 000 | 53 763 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Молния СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Надежда СНТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Надежда СНТ | 6 сот. | 270 000 | 45 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Октябрьское с. | 22 сот. | 1 600 000 | 72 727 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Октябрьское с. | 22 сот. | 1 700 000 | 77 273 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Октябрьское с. | 10 сот. | 550 000 | 55 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Октябрьское с. | 11,8 сот. | 600 000 | 50 847 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 24 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 180 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 960 / 83 333 / 110 000 |
| цена объекта | 1 350 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 147 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 121 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 015 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 909 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 697 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 369 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 22 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 28 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.3 км | Пирочи-2 СНТ | 24 м² | 6,4 сот. | 1 200 000 | 50 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Сергиевский пос. | 25 м² | 6 сот. | 649 000 | 25 960 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.2 км | Пчелка-2 СНТ | 24 м² | 5 сот. | 2 000 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.6 км | Урожай СНТ | 24 м² | 5,4 сот. | 2 200 000 | 91 667 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.3 км | Новое СНТ | 24 м² | 5 сот. | 1 700 000 | 70 833 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15 км | 25 м² | 5,3 сот. | 4 600 000 | 184 000 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 15.6 км | 25 м² | 5,8 сот. | 2 600 000 | 104 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 15.6 км | 25 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 104 000 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 16.7 км | Восход-2 СНТ | 25 м² | 13 сот. | 2 750 000 | 110 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.7 км | 25 м² | 5 сот. | 1 400 000 | 56 000 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.06.2024 | 1 999 999 | история площадки |
| 11.08.2025 | 1 650 000 (−349 999) | история площадки |
| 01.03.2026 | 1 550 000 (−100 000) | история площадки |
| 14.07.2026 | 1 350 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 350 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 66098355 Продается ухоженная дача в живописном и безопасном Снт "Луч" идеальное место для жизни круглый год или сезонного отдыха. Ключевые преимущества объекта: Участок 9 соток: Полностью огорожен, установлены надежные въездные ворота. Постройки: Зарегистрированный домик (24 кв. М), вместительное хозяйственное помещение, новая баня-бочка с дровяной печью и современная теплица. Коммуникации: Электричество заведено в дом и на участок. Собственная скважина глубиной 40 метров с кристально чистой водой. Безопасность и инфраструктура: Территория под видеонаблюдением. Круглогодичный подъезд. Многие соседи проживают постоянно. Локация: Рядом собственный чистый пруд. В шаговой доступности лес с грибами и ягодами, места для рыбалки. Зимой лыжные трассы и каток. Сделка проводится под полным контролем профессионалов. Агентство недвижимости "Сто Ключей" гарантирует: * Строгое сопровождение сделки от просмотра до регистрации. * Полную ответственность: деятельность агентства застрахована. * Индивидуальный подход без лишних обещаний только факты и результат. Звоните прямо сейчас. Объект достоин вашего внимания. Ваш специалист по недвижимости Ксения. Офис: Окский проспект, д. 12.