Ленинградское ш., 65 км от МКАД
Москабель СНТ, Солнечногорск гор. округ
Дом 90 м², участок 8 сот., дерево, 2015 год.
Цена 3,35 млн ₽, снижали с 4,95 млн; первая цена 4,95 млн ₽ от 26.07.2025.
Рейтинг 38/100 · уверенность 57 %
Земля ≈125 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1 млн → дом ≈2,35 млн ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: приличные 3 в 10 км, 38 тыс.–90 тыс. ₽/м², медиана 69 тыс.
Ремонт ≈1,8 млн, покупка после торга ≈2,85 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,25 млн / целевая ≈5,62 млн / пессимист. ≈5 млн → от пессимистичной прибыль ≈352 тыс. ₽, маржа 7 %, ROI 8 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Покровка ≈2 км по прямой; до МКАД 65 км, на машине ≈1 ч 05 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №20029
Рейтинг 38/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 81 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 15 % | 6.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 50 % | 9.7 |
| торг | 5 | 100 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 36 % | 2.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 40 % | 6.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 125 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 000 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 350 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 26 111 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Дзержинец СНТ | 8 сот. | 2 100 000 | 262 500 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Дзержинец СНТ | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Энергетик-3 СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Минтрансстроевец СНТ | 11,4 сот. | 5 999 999 | 526 316 | снят (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Покровка д. | 10 сот. | 1 220 000 | 122 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Энергетик-5 СНТ | 7 сот. | 1 300 000 | 185 714 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Дружба СНТ | 12 сот. | 1 700 000 | 141 667 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Авангард СНТ | 8 сот. | 1 000 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 07.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Энергетик-5 СНТ | 8 сот. | 1 000 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Авангард СНТ | 12 сот. | 3 500 000 | 291 667 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 90 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 37 960 / 69 444 / 90 323 |
| цена объекта | 3 350 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 847 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 250 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 938 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 625 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 000 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 352 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 7 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 8 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.2 км | Давыдково д. да: «ванной» + «ламинат» | 90 м² | 8 сот. | 6 250 000 | 69 444 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Малахитовые дачи КП да: «ванная» + «ремонте» | 93 м² | 8,5 сот. | 8 400 000 | 90 323 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | да: «санузел» + «ремонт» | 84,3 м² | 8,6 сот. | 3 200 000 | 37 960 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.07.2025 | 4 950 000 | история площадки |
| 08.10.2025 | 4 850 000 (−100 000) | история площадки |
| 23.11.2025 | 4 650 000 (−200 000) | история площадки |
| 25.06.2026 | 3 800 000 (−850 000) | история площадки |
| 02.07.2026 | 3 650 000 (−150 000) | история площадки |
| 05.07.2026 | 3 600 000 (−50 000) | история площадки |
| 08.07.2026 | 3 500 000 (−100 000) | история площадки |
| 10.07.2026 | 3 350 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 350 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
СНТ Москабель, 3-я Кабельтовая дом 70. Продам участок 8 соток и стоящие на нем 2-х этажный дом 90 кв метров и ещё две постройки. Просьба заранее звонить и договариваться о просмотре.