Ленинградское ш., 47 км от МКАД
Заречье СНТ, Лотошино гор. округ
Дом 100 м², участок 10 сот.
Цена 680 тыс. ₽; цена не менялась с 28.06.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 15 раз).
Рейтинг 83/100 · уверенность 45 %
Земля рядом ≈260 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 3,8 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: приличные 6 в 10 км, 61 тыс.–160 тыс. ₽/м², медиана 105 тыс.
Ремонт ≈2 млн, покупка после торга ≈578 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈10,46 млн / целевая ≈9,42 млн / пессимист. ≈8,37 млн → от пессимистичной прибыль ≈5,79 млн ₽, маржа 69 %, ROI 225 %.
⚠ ROI 225 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Подсолнечная ≈3,1 км по прямой; до МКАД 47 км, на машине ≈46 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №20025
Рейтинг 83/100 · уверенность 45 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 6 (разброс ₽/м² 79 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 53.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 76 % | 17.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 7 |
| участок | 5 | 55 % | 4.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 260 318 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 3,8 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 2 603 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Слободка СНТ | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Слободка СНТ | 12,5 сот. | 3 300 000 | 264 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Исток-С СНТ | 7,8 сот. | 790 000 | 101 282 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Заречье СНТ | 10 сот. | 5 900 000 | 590 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 10 сот. | 7 000 000 | 700 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 5 сот. | 2 000 000 | 400 000 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | Спасское СНТ | 2 сот. | 600 000 | 300 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | 11 сот. | 2 850 000 | 259 091 | в продаже 11.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 13 сот. | 6 700 000 | 515 385 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 14,9 сот. | 8 500 000 | 570 470 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 6 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 61 458 / 105 288 / 160 000 |
| цена объекта | 680 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 578 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 10 462 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 9 939 000 ₽ |
| продажа: целевая | 9 416 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 8 370 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 5 792 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 69 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 225 % |
| пояснение расчета | ROI 225 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
| ⚠ проверьте | ROI 225 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) |
Аналоги
приличные 6 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5 км | Журавли КДЗ да: «ванную» + «мебель» | 105 м² | 10 сот. | 16 800 000 | 160 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Гигирево д. да: «санузел» + «отделка» | 96 м² | 9 сот. | 6 200 000 | 64 583 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Козино д. да: «санузел» + «ремонтом» | 104 м² | 10 сот. | 13 900 000 | 133 654 | в продаже 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Хметьево д. да: «санузел» + «отделка» | 96 м² | 9 сот. | 5 900 000 | 61 458 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | да: «санузел» + «тёплые полы» | 110 м² | 9 сот. | 15 200 000 | 138 182 | снято (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | 1 КДЗ да: «ванная» + «теплые полы» | 91 м² | 10 сот. | 7 000 000 | 76 923 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.06.2026 | 680 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 680 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
дом с мебелью и техникой...