Пятницкое ш., 46 км от МКАД
Новая д., Солнечногорск гор. округ
Дом 35 м², участок 8 сот., дерево, 2000 год.
Цена 2,8 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 29.04.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 67 %
Земля ≈298 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 2,38 млн → дом ≈419 тыс. ₽, 12 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 46 тыс.–164 тыс. ₽/м², медиана 101 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,71 млн / целевая ≈3,34 млн / пессимист. ≈2,97 млн → от пессимистичной прибыль −111 тыс. ₽, маржа −4 %, ROI −4 %.
Коммуникации: отопление — нет.
До ст. Берёзки-Дачные ≈8 км по прямой; до МКАД 46 км, на машине ≈53 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №20022
Рейтинг 26/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 37 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 77 % | 16.5 |
| торг | 5 | 44 % | 3.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 54 % | 3.8 |
| участок | 5 | 36 % | 2.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 297 619 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 381 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 419 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 11 971 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Новая д. | 4,2 сот. | 1 200 000 | 285 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Новая д. | 5,4 сот. | 2 100 000 | 388 889 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Новая д. | 10 сот. | 8 900 000 | 890 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Новая д. | 7 сот. | 2 900 000 | 414 286 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Новая д. | 12 сот. | 4 800 000 | 400 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Новая д. | 6 сот. | 2 000 000 | 333 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Новая д. | 10 сот. | 3 500 000 | 350 000 | в продаже 24.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Новый Стан д. | 6,3 сот. | 945 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Новая д. | 12 сот. | 3 100 000 | 258 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Новая д. | 6,3 сот. | 2 600 000 | 412 698 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 35 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 46 250 / 101 104 / 164 062 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 711 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 525 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 340 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 969 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -111 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −4 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −4 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.2 км | Клочково-2 СНТ | 37 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 108 108 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Мельник СНТ | 40 м² | 10 сот. | 2 000 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Жуково д. | 33 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 72 727 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Семейный Некст КП | 36 м² | 6,1 сот. | 3 500 000 | 97 222 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Судниково д. | 38,1 м² | 10 сот. | 4 000 000 | 104 987 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Квант СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 850 000 | 46 250 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Семейный Некст КП | 32 м² | 10 сот. | 5 250 000 | 164 062 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Полянка СНТ | 40 м² | 8 сот. | 3 200 000 | 80 000 | снято (цена объявления) 13.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Лыткино д. | 35,2 м² | 7 сот. | 3 800 000 | 107 955 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Семейный Парк КП | 31,4 м² | 10,8 сот. | 4 700 000 | 149 682 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.04.2026 | 3 000 000 | история площадки |
| 10.05.2026 | 2 900 000 (−100 000) | история площадки |
| 24.06.2026 | 2 800 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 800 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Не СНТ. Два участка рядом, на первом 4 сот деревянный летний деревенский дом и пруд, на втором участке 4 сот огород и парник. В шаговой доступности Пятницкое шоссе, остановка 497 автобуса,магазины, школа, детский сад