Ленинградское ш., 78 км от МКАД
Колос СНТ, Клин гор. округ
Дом 30,7 м², участок 12 сот., дерево, 2008 год.
Цена 2,3 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 31.03.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 64 %
Земля ≈94 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 1,12 млн → дом ≈1,18 млн ₽, 38 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 49 тыс.–183 тыс. ₽/м², медиана 85 тыс.
Ремонт ≈414 тыс., покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,54 млн / целевая ≈2,28 млн / пессимист. ≈2,03 млн → от пессимистичной прибыль −339 тыс. ₽, маржа −17 %, ROI −14 %.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: баня.
До ст. Клин ≈10,3 км по прямой; до МКАД 78 км, на машине ≈1 ч 16 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №20021
Рейтинг 22/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 9 (разброс ₽/м² 48 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 31 % | 6.7 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 36 % | 2.6 |
| участок | 5 | 73 % | 5.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 93 708 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 124 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 176 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 38 306 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Дубрава СНТ | 6 сот. | 550 000 | 91 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Березка СНТ | 6 сот. | 699 000 | 116 500 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Динамо СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Шевляково пос. | 10 сот. | 1 400 000 | 140 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Шевляково пос. | 5 сот. | 600 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Шевляково пос. | 9 сот. | 2 100 000 | 233 333 | снят (цена объявления) 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Шевляково пос. | 6 сот. | 599 000 | 99 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Шевляково пос. | 6 сот. | 599 000 | 99 833 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Опалево д. | 19 сот. | 2 850 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Опалево д. | 19 сот. | 1 150 000 | 60 526 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30,7 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 414 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 49 107 / 84 848 / 183 333 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 537 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 410 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 283 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 030 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -339 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −17 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −14 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Динамо СНТ | 30 м² | 6 сот. | 5 500 000 | 183 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Динамо СНТ | 35 м² | 12 сот. | 7 200 000 | 205 714 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Гея СНТ | 31,5 м² | 8 сот. | 2 250 000 | 71 429 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Золино д. | 29,4 м² | 11,3 сот. | 2 499 999 | 85 034 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Соголево д. | 30 м² | 14 сот. | 3 500 000 | 116 667 | снято (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Новощапово д. | 36 м² | 10 сот. | 2 000 000 | 55 556 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Малое Щапово д. | 35,7 м² | 15 сот. | 4 200 000 | 117 647 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Дружба СНТ | 33 м² | 9,7 сот. | 2 800 000 | 84 848 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Акатьево д. | 33,6 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 49 107 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Бирево СНТ | 35,2 м² | 6 сот. | 2 150 000 | 61 080 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 31.03.2026 | 3 000 000 | история площадки |
| 02.04.2026 | 2 700 000 (−300 000) | история площадки |
| 19.04.2026 | 2 500 000 (−200 000) | история площадки |
| 15.06.2026 | 2 300 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 300 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок 12 соток. На участке дачный дом,новая баня,беседка,летний душ,гараж. участок огорожен забором. высажены деревья,сосны и березы. В шаговой доступности есть магазин. В соседней деревне Пятерочка,Вб и Озон. До города Клин 7 км.