Ленинградское ш., 65 км от МКАД
Урожай СНТ, Клин гор. округ
Дача 30 м², участок 6 сот.
Цена 1,65 млн ₽, снижали с 1,85 млн; первая цена 1,85 млн ₽ от 11.08.2024.
Рейтинг 19/100 · уверенность 57 %
Земля ≈105 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 632 тыс. → дом ≈1,02 млн ₽, 34 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 32 тыс.–77 тыс. ₽/м², медиана 45 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈1,4 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,33 млн / целевая ≈1,2 млн / пессимист. ≈1,06 млн → от пессимистичной прибыль −840 тыс. ₽, маржа −79 %, ROI −44 %.
Коммуникации: летний водопровод.
До ст. Клин ≈5 км по прямой; до МКАД 65 км, на машине ≈1 ч 08 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №20017
Рейтинг 19/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 60 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 50 % | 10.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 77 % | 5.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 105 312 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 632 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 018 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 33 933 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Урожай СНТ | 6,6 сот. | 400 000 | 60 606 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | 4 сот. | 1 600 000 | 400 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 4 сот. | 1 800 000 | 450 000 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | Ромашка СНТ | 8 сот. | 750 000 | 93 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | 6,1 сот. | 2 000 000 | 327 869 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 25 сот. | 1 300 000 | 52 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 6 сот. | 1 700 000 | 283 333 | снят (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | Мичуринец СНТ | 8 сот. | 2 500 000 | 312 500 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Мичуринец СНТ | 8 сот. | 1 400 000 | 175 000 | снят (цена объявления) 11.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | 30 сот. | 4 200 000 | 140 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 32 143 / 45 000 / 76 667 |
| цена объекта | 1 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 402 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 329 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 263 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 196 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 063 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -839 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −79 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −44 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 км | Мичуринец СНТ | 30 м² | 8 сот. | 2 300 000 | 76 667 | снято (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Строитель-2 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 40 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Назарьево д. | 30 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 50 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Лесная Дача СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 33 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Анютины Глазки-2 КП | 28 м² | 6 сот. | 900 000 | 32 143 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.8 км | Саньково д. | 30 м² | 7,5 сот. | 1 000 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.9 км | Лужок СНТ | 30 м² | 8 сот. | 999 000 | 33 300 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Урожай СНТ | 35 м² | 6 сот. | 2 250 000 | 64 286 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Урожай СНТ | 25 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 72 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.4 км | Восход СНТ | 30 м² | 8 сот. | 1 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.08.2024 | 1 850 000 | история площадки |
| 14.02.2025 | 1 800 000 (−50 000) | история площадки |
| 11.03.2025 | 1 700 000 (−100 000) | история площадки |
| 20.05.2025 | 1 690 000 (−10 000) | история площадки |
| 06.06.2025 | 1 650 000 (−40 000) | история площадки |
| 03.12.2025 | 1 640 000 (−10 000) | история площадки |
| 15.04.2026 | 1 650 000 (+10 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 650 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дачный дом расположенный в черте города. Строение не зарегистрировано, состоит из трех комнат и террасы. На участке 6 соток. Участок ровный, правильной формы, огорожен забором, есть плодовые деревья, грядки, парник. Коммуникации: Свет заведен в дом, летний водопровод. В доме косметический ремонт. Окна деревянные. Автобусная остановка и вся необходимая инфраструктура в пешей доступности. До центра города 5 минут на транспорте. 1 взрослый собственник. В собственности более 5х лет. Свободная продажа. Быстрый выход на сделку, оперативный показ. Звоните! Рассмотрим любую форму оплаты. Все операции с недвижимостью! Кристина Сергеевна.