Ленинградское ш., 65 км от МКАД
Клин г., Клин гор. округ
Дом 90 м², участок 8 сот., сэндвич-панели.
Цена 2,45 млн ₽, снижали с 2,8 млн; первая цена 2,8 млн ₽ от 17.04.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 74/100 · уверенность 54 %
Земля ≈116 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 930 тыс. → дом ≈1,52 млн ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 80 тыс.–96 тыс. ₽/м², медиана 82 тыс.
Ремонт ≈1,7 млн, покупка после торга ≈2,08 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,8 млн / целевая ≈7,02 млн / пессимист. ≈6,24 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,46 млн ₽, маржа 39 %, ROI 65 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: в описании: печь.
До ст. Клин ≈4,4 км по прямой; до МКАД 65 км, на машине ≈1 ч 09 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №20013
Рейтинг 74/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 12 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 50 % | 9.1 |
| торг | 5 | 83 % | 5.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 82 % | 5 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 66 % | 9.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 116 237 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 930 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 520 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 889 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | Лаврово д. | 49 сот. | 5 000 000 | 102 041 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | 49 сот. | 3 600 000 | 73 469 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 10 сот. | 2 200 000 | 220 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 49 сот. | 4 700 000 | 95 918 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 17 сот. | 2 700 000 | 158 824 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | Борозда д. | 30 сот. | 7 500 000 | 250 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | 16,5 сот. | 2 800 000 | 169 697 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | Борозда д. | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Борозда д. | 19 сот. | 3 490 000 | 183 684 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 90 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 79 918 / 82 292 / 95 556 |
| цена объекта | 2 450 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 082 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 799 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 409 000 ₽ |
| продажа: целевая | 7 019 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 239 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 456 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 39 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 65 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.5 км | Мисирево д. да: «санузла» + «отделка» | 90 м² | 8 сот. | 8 600 000 | 95 556 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Солнечный Берег - 2 ДНП да: «санузлом» + «мебели» | 97,6 м² | 8 сот. | 7 800 000 | 79 918 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Калина дп да: «санузел» + «мебелью» | 96 м² | 8 сот. | 7 900 000 | 82 292 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.04.2026 | 2 800 000 | история площадки |
| 06.05.2026 | 2 600 000 (−200 000) | история площадки |
| 09.05.2026 | 2 499 000 (−101 000) | история площадки |
| 06.07.2026 | 2 450 000 (−49 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 450 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Предлaгаeтся к пpoдаже замечaтельнaя дача в Cht "Дpужба" по улицe Oкpужнaя. Учacток: 8 сотoк земли, межeвание прoведeнo, грaницы уточнены; Дом: Двухэтaжный, oбщей плoщадью 80 кв. М., 4 уютные кoмнаты и пpоcтoрная кухня-гоcтинaя, Руcскaя печь. Допoлнитeльные пocтройки: Hа территoрии расположенa бaня, лeтняя кухня с дополнительной комнатой, хозяйственные постройки для хранения садового инвентаря; Преимущества расположения: Доступность: К Снт ведет асфальтированная дорога, что обеспечивает подъезд в любое время года. Безопасность: Территория Снт огорожена забором и оборудована шлагбаумом, остановка общественного транспорта. Просмотр возможен в любое удобное для вас время по предварительной договоренности. Звоните!