Ленинградское ш., 69 км от МКАД
Ногово д., Клин гор. округ
Дом 120 м², участок 8,1 сот., щитовой.
Цена 1,5 млн ₽; цена не менялась с 20.11.2024.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 25/100 · уверенность 52 %
Земля ≈71 тыс. ₽/сот. × 8,1 сот. = 571 тыс. → дом ≈929 тыс. ₽, 8 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 34 тыс.–44 тыс. ₽/м², медиана 43 тыс.
Ремонт ≈2,4 млн, покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,31 млн / целевая ≈3,88 млн / пессимист. ≈3,45 млн → от пессимистичной прибыль −228 тыс. ₽, маржа −7 %, ROI −6 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Лесодолгоруково ≈16,5 км по прямой; до МКАД 69 км, на машине ≈1 ч 13 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №20006
Рейтинг 25/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 41 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 44 % | 8.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 37 % | 2.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 92 % | 14.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 70 536 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 571 000 ₽ (8,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 929 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 7 742 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Ногово д. | 12 сот. | 1 050 000 | 87 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Ногово д. | 28 сот. | 2 300 000 | 82 143 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Ногово д. | 16 сот. | 1 400 000 | 87 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Родные Просторы ДНП | 32 сот. | 3 840 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Родные Просторы ДНП | 9,4 сот. | 890 000 | 94 681 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Родные Просторы ДНП | 23,5 сот. | 2 350 000 | 100 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Родные Просторы ДНП | 15,1 сот. | 750 000 | 49 669 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Родничок СНТ | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Запад СНТ | 8 сот. | 730 000 | 91 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Нудоль СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 120 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 33 981 / 42 618 / 44 211 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 309 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 094 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 878 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 447 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -228 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −7 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −6 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.1 км | Раздолье ТСН | 95 м² | 10 сот. | 4 200 000 | 44 211 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Шанс СНТ | 131,4 м² | 8 сот. | 5 600 000 | 42 618 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.2 км | Мир СНТ | 103 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 33 981 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.11.2024 | 1 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Щитовой дом, 120 м2, терраса, кухня, две комнаты, студия второй этаж.