Ленинградское ш., 53 км от МКАД
Павел Раков ТСН, Клин гор. округ
Дом 100 м², участок 9,5 сот., сэндвич-панели.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 08.07.2025.
Рейтинг 55/100 · уверенность 60 %
Земля ≈71 тыс. ₽/сот. × 9,5 сот. = 678 тыс. → дом ≈2,32 млн ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 6 в 10 км, 52 тыс.–132 тыс. ₽/м², медиана 77 тыс.
Ремонт ≈1,9 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,3 млн / целевая ≈6,57 млн / пессимист. ≈5,84 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,39 млн ₽, маржа 24 %, ROI 31 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: свет — есть; в описании: скважина, газ.
До ст. Новопетровская ≈13,1 км по прямой; до МКАД 53 км, на машине ≈1 ч 11 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №19999
Рейтинг 55/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 6 (разброс ₽/м² 59 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 63 % | 26.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 67 % | 12.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 15 % | 0.9 |
| участок | 5 | 50 % | 3 |
| ₽/м² дома | 12 | 48 % | 7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 71 327 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 678 000 ₽ (9,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 322 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 220 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Павел Раков ТСН | 7 сот. | 550 000 | 78 571 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Павел Раков ТСН | 23 сот. | 2 000 000 | 86 957 | снят (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Павел Раков ТСН | 19 сот. | 3 000 000 | 157 895 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Эколуга ТСН | 10 сот. | 650 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Павел Раков ТСН | 13,4 сот. | 990 000 | 73 881 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Павел Раков ТСН | 9,9 сот. | 799 999 | 80 808 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Павел Раков ТСН | 9,2 сот. | 685 000 | 74 457 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Павел Раков ТСН | 10,5 сот. | 740 000 | 70 476 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Тиликтино д. | 10 сот. | 680 000 | 68 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Тиликтино д. | 6 сот. | 465 000 | 77 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 6 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 52 198 / 76 953 / 131 783 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 302 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 937 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 572 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 842 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 392 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 24 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 31 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 6 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.4 км | Курово КП да: «санузел» + «ламинат» | 97 м² | 10 сот. | 7 500 000 | 77 320 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Леоново-2 КП да: «унитазы» + «меблирован» | 100 м² | 10 сот. | 11 100 000 | 111 000 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Леоново-2 КП да: «санузлов» + «отделке» | 102 м² | 10 сот. | 5 490 000 | 53 824 | снято (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Тиликтинские Дачи ТСН да: «санузел» + «ремонт» | 91 м² | 10 сот. | 4 750 000 | 52 198 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Кучи с. да: «санузел» + «отделка» | 91,4 м² | 9,9 сот. | 7 000 000 | 76 586 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Горки 9-18 КП да: «санузла» + «под ключ» | 90,3 м² | 9,5 сот. | 11 900 000 | 131 783 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.07.2025 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается недостроенный дом на участке 9,5 соток в коттеджном поселке эколуга, поле "А": Чистая экология, чистый воздух и лес с изобилием грибов и земляники в коттеджном поселке бизнес-класса "эколуга". Поселок расположен в 80 км от Мкад по Новорижскому шоссе, в 15 минутах езды от Истринского водохранилища. Также очень удобно заезжать с Ленинградского, Волоколамского, Пятницкого шоссе. Время в пути от Мкад 50-60 минут, на Новорижском шоссе почти не бывает пробок. Земли сельскохозяйственного назначения для дачного строительства с правом возведения жилых домов с правом регистрации проживания в них и хозяйственных строений и сооружений. Важно межевание проведено, колышки вбиты. На территории посёлка шатёр для общественных мероприятий. Коммуникации: электричество, охрана (поселок огорожен), видеонаблюдение, планируется газ и артезианская скважина. В поселке есть свой парк с водоканалом и лодками, запущена рыба то, что нужно для интересного времяпровождения и взрослым, и детям. При входе построена часовня. Дом планировался для себя, однако по семейным обстоятельствам вынуждены продавать чтобы закрыть свою ипотеку. Участок, номер 74, распложен на центральной аллее, примерно посередине, еще близко к парку, но достаточно далеко чтобы было тихо). Участок 9,5 соток, ровной формы, колышки вбиты, все коммуникации оплачены. На участке недостроенный дом 100,0 м2. Построены фундамент и коробка, нужно только подвести коммуникации и внутреннюю отделку. Дом построен по уму, параметры по теплу превышают госты: Пол 200 мм (ГОСТ 150 мм). Стены 150 мм (ГОСТ 100 мм). Потолок 100 мм (ГОСТ не помню). Хорошие окна, крыша металлочерепица, утепленная входная дверь, окна Wds с силиконовыми прокладками. В стены дома уже заложены кабель-каналы для проводки электричества. Первый этаж: 2 комнаты, кухня, 2 санузла, бойлерная. Второй этаж: 3 комнаты, 2 санузла, кладовка. Сам дом сделан из Смл-панелей, что имеет много преимуществ: стены и пол изначально ровные и не требуют обработки обои можно клеить сразу на стены, не надо ничего грунтовать, выравнивать и т. Д. Полы также ровные, можно сразу класть подложку и стелить полы, не надо никаких стяжек, утеплений и т. Д. Это все сильно удешевляет внутреннюю отделку. Кроме того, такой дом не гниет, не плесневеет, мыши такие стены не грызут, насекомые его также не любят. При этом материал стен не выделяет никаких вредных веществ. Срок службы 100 лет. Электричество подведено, но не подключено, цена вопроса не более 50,0 тысяч. По стоимости: Участок 800 000,0 руб. ; Дом 2 200 000,00 руб. Дополнительная информация: членство в Тсж и все "входные" платежи уплачены, я эти деньги на покупателя не переношу. Московская обл., г. О. Клин, Тсн Эколуга. Ленинградское шоссе, 56 км.