Ленинградское ш., 54 км от МКАД
Тимоново д., Солнечногорск гор. округ
Дом 40 м², участок 10 сот., щитовой, 2005 год.
Цена 3,35 млн ₽; цена не менялась с 08.07.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 66 %
Земля ≈220 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 2,2 млн → дом ≈1,15 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 41 тыс.–117 тыс. ₽/м², медиана 76 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈2,85 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,32 млн / целевая ≈2,99 млн / пессимист. ≈2,66 млн → от пессимистичной прибыль −990 тыс. ₽, маржа −37 %, ROI −27 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Подсолнечная ≈6,9 км по прямой; до МКАД 54 км, на машине ≈58 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №19993
Рейтинг 25/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 36 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 66 % | 12.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 62 % | 4 |
| участок | 5 | 55 % | 3.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 32 % | 5.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 220 350 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 204 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 146 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 28 650 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Аист СНТ | 7 сот. | 2 000 000 | 285 714 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Аист СНТ | 8 сот. | 2 200 000 | 275 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Луч СНТ | 8 сот. | 1 700 000 | 212 500 | в продаже 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Грачи СНТ | 8,2 сот. | 2 000 000 | 243 902 | снят (цена объявления) 19.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Луч СНТ | 8 сот. | 2 400 000 | 300 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Сенежское СНТ | 6 сот. | 1 850 000 | 308 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Тимоново д. | 12 сот. | 1 500 000 | 125 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Тимоново д. | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Тимоново д. | 11 сот. | 2 900 000 | 263 636 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ветеран-Тимоново СНТ | 6 сот. | 1 750 000 | 291 667 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 41 152 / 75 936 / 116 667 |
| цена объекта | 3 350 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 847 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 322 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 156 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 990 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 658 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -989 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −37 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −27 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.9 км | Медик СНТ | 40 м² | 7 сот. | 3 350 000 | 83 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Тимоново д. | 35 м² | 8 сот. | 2 450 000 | 70 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Заречье СНТ | 40 м² | 10 сот. | 4 600 000 | 115 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Заовражье СНТ | 50,4 м² | 6 сот. | 2 250 000 | 44 643 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Луч СНТ | 48,6 м² | 6,6 сот. | 2 000 000 | 41 152 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Солнечное СНТ | 50 м² | 8 сот. | 4 300 000 | 86 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Рекино-Кресты д. | 30 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 116 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Аэрофлот СНТ | 31,3 м² | 7 сот. | 2 500 000 | 79 872 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Сенеж СНТ | 50 м² | 11,7 сот. | 3 600 000 | 72 000 | снято (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Кочергино СНТ | 50 м² | 13,2 сот. | 3 500 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.07.2026 | 3 350 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 350 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом постоянно фирмой Зодчий, внешне свежепокрашен, внутри вся вагонка в идеальном состояние, чистенькая без тещин. В кухне установлен водонагреватель на раковину, мебель необходима есть. участок ухожен, есть кусты и плодоносящие деревья.