Ленинградское ш., 94 км от МКАД
Ясное СНТ, Клин гор. округ
Дом 80 м², участок 6 сот., 2025 год.
Цена 2,85 млн ₽; цена не менялась с 19.11.2025.
Рейтинг 6/100 · уверенность 57 %
Земля ≈34 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 202 тыс. → дом ≈2,65 млн ₽, 33 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 14 тыс.–76 тыс. ₽/м², медиана 56 тыс.
Ремонт ≈1,6 млн, покупка после торга ≈2,42 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,4 млн / целевая ≈3,96 млн / пессимист. ≈3,52 млн → от пессимистичной прибыль −506 тыс. ₽, маржа −14 %, ROI −13 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Конаковский Мох ≈17,9 км по прямой; до МКАД 94 км, на машине ≈1 ч 28 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №19986
Рейтинг 6/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, коммуникации, фото); аналогов 10 (разброс ₽/м² 42 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 9 % | 1.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 20 % | 3.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 33 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 202 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 648 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 33 100 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Ясное СНТ | 10 сот. | 270 000 | 27 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Ясное СНТ | 8 сот. | 2 100 000 | 262 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Ясное СНТ | 5,7 сот. | 200 000 | 35 088 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Крупенино д. | 14 сот. | 650 000 | 46 429 | снят (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Крупенино д. | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Кондырино д. | 15 сот. | 500 000 | 33 333 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Крупенино д. | 6 сот. | 210 000 | 35 000 | снят (цена объявления) 23.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Крупенино д. | 17,5 сот. | 1 150 000 | 65 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Непейцино д. | 15 сот. | 280 000 | 18 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Непейцино д. | 15 сот. | 850 000 | 56 667 | снят (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 13 875 / 56 094 / 76 250 |
| цена объекта | 2 850 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 422 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 396 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 176 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 956 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 517 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -505 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −14 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −13 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6 км | Трехденево д. | 80,1 м² | 9 сот. | 3 990 000 | 49 813 | снято (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Трехденево д. | 80,1 м² | 9 сот. | 3 990 000 | 49 813 | снято (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.8 км | Гафидово д. | 80 м² | 8 сот. | 5 950 000 | 74 375 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.5 км | Александрово д. | 80 м² | 7 сот. | 6 100 000 | 76 250 | снято (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Удача СНТ | 74 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 40 541 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.5 км | Солнечный Берег дп | 80 м² | 6 сот. | 4 990 000 | 62 375 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Удача СНТ | 73 м² | 8 сот. | 5 200 000 | 71 233 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Удача СНТ | 73 м² | 7,8 сот. | 5 000 000 | 68 493 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Дружба-28 СНТ | 72 м² | 6 сот. | 999 000 | 13 875 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.7 км | Дубрава СНТ | 84 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 30 952 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.11.2025 | 2 850 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 850 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дача 79 кв.м Ленинградское -Рогачевское шоссе. одноэтажный, две спальни ,кухня-гостинная 24кв.м, с/ узел , кладовая (бельевая) тамбур, открытая веранда, участок ровный 6 соток ,электричество 15 кв.т .300метров автобусная остановка 27 маршрут до Клина, есть пятерочка, магнит, школа, аптека ,хороший подьезд, охрана на телефон, большой водоем. В стоимость входит, вся внутренняя отделка , подвод электричества, закладки воды и канализации,две форточки в с/узле и тамбуре.