Ленинградское ш., 40 км от МКАД
Метролог СНТ, Солнечногорск гор. округ
Дом 50 м², участок 6 сот., дерево.
Цена 1,59 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 20.05.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 82/100 · уверенность 56 %
Земля ≈150 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 900 тыс. → дом ≈690 тыс. ₽, 14 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 72 тыс.–255 тыс. ₽/м², медиана 127 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈1,35 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,47 млн / целевая ≈5,82 млн / пессимист. ≈5,17 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,82 млн ₽, маржа 55 %, ROI 120 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: колодец.
До ст. Берёзки-Дачные ≈3,7 км по прямой; до МКАД 40 км, на машине ≈43 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №19985
Рейтинг 82/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 96 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 86 % | 15.7 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 87 % | 5.3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 75 % | 11 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 150 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 900 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 690 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 13 800 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Метролог СНТ | 30 сот. | 2 900 000 | 96 667 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Белавино д. | 9 сот. | 1 533 600 | 170 400 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Белавино д. | 4,5 сот. | 950 000 | 211 111 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Белавино д. | 7 сот. | 1 050 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Дудкино д. | 11,2 сот. | 1 680 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Дудкино д. | 16,5 сот. | 6 950 000 | 421 212 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Дудкино д. | 8 сот. | 3 750 000 | 468 750 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Дудкино д. | 6 сот. | 900 000 | 150 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Дудкино д. | 7 сот. | 1 050 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Белавино д. | 12,4 сот. | 1 860 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 72 000 / 126 894 / 254 545 |
| цена объекта | 1 590 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 351 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 468 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 145 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 821 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 174 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 822 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 55 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 120 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.5 км | Кривцово д. да: «санузел» + «тёплый пол» | 55 м² | 6 сот. | 14 000 000 | 254 545 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Новинки д. да: «санузел» + «мебелью» | 50 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 72 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Семейный некст-2 КП да: «ванные» + «ламинат» | 48 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 83 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Васюково д. да: «ванные» + «мебелью» | 52,8 м² | 6 сот. | 9 000 000 | 170 455 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.05.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 21.05.2026 | 3 200 000 (−300 000) | история площадки |
| 28.05.2026 | 2 490 000 (−710 000) | история площадки |
| 04.06.2026 | 2 450 000 (−40 000) | история площадки |
| 08.06.2026 | 2 300 000 (−150 000) | история площадки |
| 10.06.2026 | 2 190 000 (−110 000) | история площадки |
| 17.06.2026 | 1 999 900 (−190 100) | история площадки |
| 20.06.2026 | 1 600 000 (−399 900) | история площадки |
| 03.07.2026 | 1 800 000 (+200 000) | история площадки |
| 06.07.2026 | 1 700 000 (−100 000) | история площадки |
| 09.07.2026 | 1 600 000 (−100 000) | история площадки |
| 10.07.2026 | 1 590 000 (−10 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 590 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
ПРОДАЮ ДАЧУ в СНТ Метролог рядом с Поварово, в окружении леса и природы. Участок 6.1 сотки, правильной формы, огорожен забором. Выполнено межевание, границы уточнены, все документы готовы к сделке, собственность зарегистрирована. Быстрый выход на сделку. На участке расположен двухэтажный деревянный дом около 50 м2, а также хозяйственные постройки и теплица. Дом требует внимания и ремонта, либо участок можно рассматривать как отличное место для строительства новой дачи. преимущество участка полностью оформленные и готовые документы: выполнено межевание; границы участка официально уточнены и внесены в ЕГРН; собственность зарегистрирована; участок без обременений; быстрый выход на сделку. Электричество подключено. На участке есть колодец. Удобный круглогодичный подъезд, асфальтированная дорога практически до участка. Тихое обжитое СНТ, рядом лес, свежий воздух, спокойное место для отдыха