Ленинградское ш., 51 км от МКАД
Бережки д., Солнечногорск гор. округ
Дом 54 м², участок 5 сот., каркас, 2008 год.
Цена 2 млн ₽; цена не менялась с 21.07.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 72/100 · уверенность 61 %
Земля ≈225 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 1,12 млн → дом ≈876 тыс. ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 115 тыс.–156 тыс. ₽/м², медиана 119 тыс.
Ремонт ≈880 тыс., покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,14 млн / целевая ≈6,43 млн / пессимист. ≈5,71 млн → от пессимистичной прибыль ≈3,13 млн ₽, маржа 55 %, ROI 121 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: газ — баллоны; свет — есть; в описании: печь, скважина.
До ст. Берёзки-Дачные ≈12,1 км по прямой; до МКАД 51 км, на машине ≈52 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №19979
Рейтинг 72/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 33 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 70 % | 12.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 22 % | 1.4 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 68 % | 9.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 224 706 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 124 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 876 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 222 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Бережки д. | 6 сот. | 1 990 000 | 331 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Бережки д. | 22 сот. | 5 550 000 | 252 273 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Бережки д. | 25 сот. | 3 830 000 | 153 200 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Бережки д. | 8,6 сот. | 2 744 000 | 319 070 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Бережки д. | 11,6 сот. | 3 364 000 | 290 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Бережки д. | 4,4 сот. | 1 760 000 | 400 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Бережки д. | 18 сот. | 4 630 000 | 257 222 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Бережки д. | 40 сот. | 1 500 000 | 37 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Бережки д. | 23,2 сот. | 5 000 000 | 215 517 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Бережки д. | 14,5 сот. | 5 000 000 | 344 828 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 54 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 880 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 115 385 / 119 048 / 156 154 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 141 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 784 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 427 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 713 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 3 133 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 55 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 121 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.5 км | Рождествено д. | 54,9 м² | 7,3 сот. | 4 300 000 | 78 324 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Ермолино д. | 65 м² | 7 сот. | 10 150 000 | 156 154 | снято (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Грин Лаундж КП | 63 м² | 6 сот. | 7 500 000 | 119 048 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Грин Лаундж КП | 65 м² | 6 сот. | 7 500 000 | 115 385 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.07.2026 | 2 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом каркасный, стены бревно, для зимы нужно дополнительно утеплять. Помимо электричества есть печь ,,булерьян,,. газ в баллонах. 5 соток земли огорожено забором, можно увеличить до 7,5. есть скважина верховодка.