Ленинградское ш., 83 км от МКАД
Вельмогово СНТ, Клин гор. округ
Дом 57,7 м², участок 5 сот., брус.
Цена 3 млн ₽, поднимали с 2,4 млн; первая цена 2,4 млн ₽ от 04.05.2026.
Рейтинг 14/100 · уверенность 59 %
Земля ≈67 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 333 тыс. → дом ≈2,67 млн ₽, 46 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 18 тыс.–71 тыс. ₽/м², медиана 36 тыс.
Ремонт ≈1,05 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,8 млн / целевая ≈1,62 млн / пессимист. ≈1,44 млн → от пессимистичной прибыль −2,17 млн ₽, маржа −151 %, ROI −60 %.
Коммуникации: центральный водопровод; отопление — нет; в описании: газ.
До ст. Решетниково ≈2,3 км по прямой; до МКАД 83 км, на машине ≈1 ч 17 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №19972
Рейтинг 14/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 99 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 24 % | 4.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 66 667 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 333 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 666 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 46 205 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Вельмогово д. | 14 сот. | 1 000 000 | 71 429 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Вельмогово д. | 12 сот. | 600 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Вельмогово д. | 15 сот. | 750 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Вельмогово д. | 15 сот. | 1 000 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Вельмогово д. | 11,9 сот. | 800 000 | 67 227 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Вельмогово д. | 11 сот. | 1 100 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Спас-Заулок с. | 30 сот. | 2 000 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Спас-Заулок с. | 15 сот. | 1 350 000 | 90 000 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Спас-Заулок с. | 15 сот. | 1 350 000 | 90 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Спас-Заулок с. | 13,3 сот. | 1 490 000 | 112 030 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 57,7 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 054 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 18 333 / 35 723 / 70 686 |
| цена объекта | 2 999 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 549 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 796 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 706 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 616 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 437 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 166 150 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −151 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −60 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.9 км | Спас-Заулок с. | 57 м² | 6 сот. | 1 250 000 | 21 930 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Головково КП | 60 м² | 5,5 сот. | 1 400 000 | 23 333 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Озеро Перелаз СНТ | 48 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 31 250 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Росинка СНТ | 60 м² | 6 сот. | 3 450 000 | 57 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Весна СНТ | 48,1 м² | 6 сот. | 3 400 000 | 70 686 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Мираж СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 18 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Жохово СНТ | 51 м² | 6 сот. | 2 050 000 | 40 196 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Решетниково пос. | 73,5 м² | 6,4 сот. | 5 000 000 | 68 027 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Мираж СНТ | 51 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 49 020 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Проектировщик СНТ | 49,8 м² | 6 сот. | 1 350 000 | 27 108 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.05.2026 | 2 399 000 | история площадки |
| 17.05.2026 | 2 999 000 (+600 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 999 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Не Снт, часть деревни! Нет председателей, сборов и т. Д. И т. П.! Дом оформлен, как жилой, земля "Для ведения садоводства". Возможна прописка, ипотека и использование материнского капитала. Дом строился, как для круглогодичного проживания, очень теплый, но отопления нет, т. К. Жили в нем только летом. Водопровод центральный, но летний. Газ на границе участка за забором. Магазины Чижик и Пятёрочка в шаговой доступности. Прошу обращаться адекватным людям, реально интересующимися приобретением, не тратьте попросту мое и Ваше время!