Ленинградское ш., 63 км от МКАД
Решоткино д., Клин гор. округ
Дом 65,2 м², участок 8 сот., брус.
Цена 2 млн ₽, снижали с 2,1 млн; первая цена 2,1 млн ₽ от 25.11.2025.
Рейтинг 46/100 · уверенность 61 %
Земля ≈89 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 715 тыс. → дом ≈1,28 млн ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 26 тыс.–107 тыс. ₽/м², медиана 71 тыс.
Ремонт ≈1,3 млн, покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,49 млн / целевая ≈4,04 млн / пессимист. ≈3,59 млн → от пессимистичной прибыль ≈585 тыс. ₽, маржа 16 %, ROI 19 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Стреглово ≈5,1 км по прямой; до МКАД 63 км, на машине ≈58 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №19956
Рейтинг 46/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 41 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 39 % | 17.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 53 % | 10.3 |
| торг | 5 | 32 % | 2.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 76 % | 4.9 |
| участок | 5 | 36 % | 2.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 58 % | 9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 89 378 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 715 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 285 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 709 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Решоткино д. | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Решоткино д. | 9,3 сот. | 860 360 | 92 512 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Кузнечково д. | 15 сот. | 1 700 000 | 113 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Решоткино д. | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Решоткино д. | 8,9 сот. | 1 518 480 | 170 616 | снят (цена объявления) 01.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Родничок СТСН | 12 сот. | 500 000 | 41 667 | снят (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Отрада СНТ | 12 сот. | 1 550 000 | 129 167 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Родничок СТСН | 6 сот. | 530 000 | 88 333 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Решоткино д. | 7,8 сот. | 686 500 | 88 013 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Решоткино д. | 15 сот. | 1 900 000 | 126 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 65,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 304 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 833 / 70 722 / 106 870 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 486 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 262 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 037 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 589 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 585 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 16 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 19 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Решоткино д. | 57,6 м² | 5 сот. | 5 100 000 | 88 542 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Матвеево КП | 66,2 м² | 9,9 сот. | 5 250 000 | 79 305 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Селенское СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 550 000 | 25 833 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Даско СНТ | 70 м² | 8 сот. | 3 850 000 | 55 000 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Мисирево д. | 65 м² | 6 сот. | 4 600 000 | 70 769 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | 65,5 м² | 5,6 сот. | 7 000 000 | 106 870 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.1 км | Мисирево д. | 65 м² | 6 сот. | 5 400 000 | 83 077 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | 60,7 м² | 10,5 сот. | 4 290 000 | 70 675 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.1 км | Оптимист СНТ | 67 м² | 10 сот. | 3 500 000 | 52 239 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Отрада СНТ | 50 м² | 12 сот. | 3 400 000 | 68 000 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.11.2025 | 2 100 000 | история площадки |
| 27.03.2026 | 2 000 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Новая дача! В Снт Рассвет в близи д. Решоткино. Инфраструктура в шаговой доступности. Сад, школа, продуктовые магазины, пвз.