Ленинградское ш., 80 км от МКАД
Комарово сад. уч., Клин гор. округ
Дом 60 м², участок 6 сот., сэндвич-панели.
Цена 1,99 млн ₽, поднимали с 1,95 млн; первая цена 1,95 млн ₽ от 14.05.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 62/100 · уверенность 57 %
Земля ≈72 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 435 тыс. → дом ≈1,55 млн ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 60 тыс.–122 тыс. ₽/м², медиана 106 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈1,69 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,63 млн / целевая ≈5,07 млн / пессимист. ≈4,5 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,71 млн ₽, маржа 38 %, ROI 61 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: колодец; свет — есть; в описании: баня.
До ст. Решетниково ≈2,8 км по прямой; до МКАД 80 км, на машине ≈1 ч 19 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №19955
Рейтинг 62/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 46 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 29 % | 5.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 94 % | 5.7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 40 % | 5.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 72 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 435 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 555 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 25 917 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Озеро Перелаз СНТ | 6,7 сот. | 1 000 000 | 149 254 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | М-10 Россия 104-й км | 50 сот. | 2 500 000 | 50 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Спас-Заулок с. | 15 сот. | 1 350 000 | 90 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Спас-Заулок с. | 14 сот. | 900 000 | 64 286 | снят (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Решетниково пос. | 16,4 сот. | 3 130 000 | 190 854 | снят (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Решетниково пос. | 8,7 сот. | 1 740 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Спас-Заулок с. | 30 сот. | 2 000 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Решетниково пос. | 6,3 сот. | 1 316 700 | 209 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Решетниково пос. | 9 сот. | 1 750 000 | 194 444 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Решетниково пос. | 12 сот. | 2 400 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 59 864 / 105 735 / 122 118 |
| цена объекта | 1 990 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 691 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 630 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 348 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 067 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 504 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 712 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 38 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 61 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 12.5 км | Большое Щапово ДНТ | 73,5 м² | 3,3 сот. | 4 400 000 | 59 864 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.7 км | Борозда д. | 68 м² | 5,3 сот. | 7 190 000 | 105 735 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.7 км | Борозда д. | 42,5 м² | 5,3 сот. | 5 190 000 | 122 118 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.05.2026 | 1 950 000 | история площадки |
| 09.07.2026 | 1 990 000 (+40 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 990 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Прекрасное место, в окружении леса, много грибов и ягод! На территории находится озеро. Свежий воздух, пение птиц, шум деревьев. Дача с домом 60 м кв. Документы на дом оформлены. Прописка есть! Электричество, колодец, баня, парник. Территория Снт закрытая, круглосуточная охрана.