Ленинградское ш., 31 км от МКАД
Рассвет-3 СТ, Солнечногорск гор. округ
Дом 71 м², участок 6 сот., пенобетон.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 2,7 млн; первая цена 2,7 млн ₽ от 30.05.2026.
Рейтинг 54/100 · уверенность 68 %
Земля ≈218 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,31 млн → дом ≈1,19 млн ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 48 тыс.–120 тыс. ₽/м², медиана 72 тыс.
Ремонт ≈1,32 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,12 млн / целевая ≈4,61 млн / пессимист. ≈4,1 млн → от пессимистичной прибыль ≈653 тыс. ₽, маржа 16 %, ROI 19 %.
Коммуникации: летний водопровод.
До ст. Поварово II ≈5,8 км по прямой; до МКАД 31 км, на машине ≈41 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №19954
Рейтинг 54/100 · уверенность 68 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 32 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 38 % | 16.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 99 % | 18 |
| торг | 5 | 49 % | 3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 71 % | 4.3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 66 % | 9.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 218 333 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 310 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 190 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 761 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Шелепаново д. | 7,5 сот. | 2 500 000 | 333 333 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Шелепаново д. | 15 сот. | 5 000 000 | 333 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Овсянниково д. | 10 сот. | 1 800 000 | 180 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Овсянниково д. | 6,7 сот. | 3 600 000 | 537 313 | снят (цена объявления) 09.10.2026 | сохраненная копия |
| 1.4 км | Овсянниково д. | 8 сот. | 1 300 000 | 162 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Шелепаново д. | 20 сот. | 10 000 000 | 500 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Шелепаново д. | 7 сот. | 4 000 000 | 571 429 | снят (цена объявления) 27.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Терехово д. | 15 сот. | 2 000 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Терехово д. | 12 сот. | 5 000 000 | 416 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Шелепаново д. | 15 сот. | 9 000 000 | 600 000 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 71 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 320 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 48 476 / 72 342 / 120 321 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 123 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 867 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 611 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 098 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 653 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 16 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 19 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 10.6 км | Малые Снопы д. | 72,2 м² | 5,9 сот. | 3 500 000 | 48 476 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12 км | 70 м² | 6 сот. | 7 390 000 | 105 571 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 13.2 км | Сад № 3 ЦМИС СНТ | 74,5 м² | 9 сот. | 5 500 000 | 73 826 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.3 км | Малыш СНТ | 70 м² | 6 сот. | 6 500 000 | 92 857 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.1 км | совхоза Останкино пос. | 70 м² | 6 сот. | 4 999 999 | 71 429 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.4 км | Кунья Роща-1 СНТ | 74,8 м² | 7,7 сот. | 9 000 000 | 120 321 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.6 км | Удино д. | 85 м² | 6 сот. | 4 945 000 | 58 176 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.1 км | Поповка пос. | 86 м² | 6 сот. | 6 300 000 | 73 256 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.7 км | Грин Вилла КП | 79 м² | 4 сот. | 4 645 000 | 58 797 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.4 км | Бережки д. | 80 м² | 4 сот. | 4 700 000 | 58 750 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.05.2026 | 2 700 000 | история площадки |
| 25.06.2026 | 2 690 000 (−10 000) | история площадки |
| 09.07.2026 | 2 500 000 (−190 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Подходит под ипотеку! Продается двухэтажный дом из блока 71 кв. М. В снт Родник, в окружении леса. Ближайшие деревни Шелепаново, Овсянниково. Просторный светлый дом с высокими потолками, обшит вагонкой, новая удобная пологая лестница, фундамент ленточный, крыша крыта кровельным железом ( вечная). Участок правильной прямоугольной формы, ровный, сухой, огорожен, растут яблони, плодовые кустарники. Лес в 5-ти минутах пешком грибы, ягоды. (Электричество 15квт, летний водопровод. Круглогодичный асфальтированный подъезд, зимой дороги чистят. Многие соседи живут круглогодично. Удобное транспортное сообщение: Рогачевское шоссе, Ленинградское шоссе 8 км, Мцд-3 Крюково-Зеленоград 22 км, Солнечногорск 13 км, М11 4км, Цкад 6 км. 1 собственник, документы готовы, межевание, дом оформлен, без долгов и обременений. Показ в удобное для Вас время. Помощь в одобрении ипотеки. Юридическое сопровождение. Звоните!