Ленинградское ш., 85 км от МКАД
Головково КП, Клин гор. округ
Дом 60 м², участок 5,5 сот., брус.
Цена 1,4 млн ₽, снижали с 1,8 млн; первая цена 1,8 млн ₽ от 01.07.2026.
Рейтинг 33/100 · уверенность 57 %
Земля ≈80 тыс. ₽/сот. × 5,5 сот. = 439 тыс. → дом ≈961 тыс. ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км, 22 тыс.–71 тыс. ₽/м², медиана 48 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈1,19 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,2 млн / целевая ≈2,88 млн / пессимист. ≈2,56 млн → от пессимистичной прибыль ≈172 тыс. ₽, маржа 7 %, ROI 7 %.
Коммуникации: в описании: газ, нет септика (туалет на улице).
До ст. Путепроводная ≈1,3 км по прямой; до МКАД 85 км, на машине ≈1 ч 30 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №19952
Рейтинг 33/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 6 (разброс ₽/м² 48 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 14 % | 6.1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 21 % | 3.9 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 14 % | 0.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 69 % | 10 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 79 762 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 439 000 ₽ (5,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 961 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 017 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | М-10 Россия 108-й км | 14 сот. | 1 100 000 | 78 571 | снят (цена объявления) 08.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Головково д. | 34 сот. | 5 000 000 | 147 059 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Головково д. | 30 сот. | 3 450 000 | 115 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | М-10 Россия 108-й км | 9 сот. | 1 900 000 | 211 111 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Головково д. | 14 сот. | 1 600 000 | 114 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Головково д. | 10 сот. | 370 000 | 37 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Спас-Заулок с. | 15 сот. | 1 250 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Спас-Заулок с. | 7,2 сот. | 650 000 | 90 278 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Головково д. | 8,5 сот. | 500 000 | 58 824 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Мечта СНТ | 8,5 сот. | 1 100 000 | 129 412 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 930 / 48 424 / 70 686 |
| цена объекта | 1 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 190 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 202 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 042 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 882 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 562 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 172 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 7 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 7 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Спас-Заулок с. | 57 м² | 6 сот. | 1 250 000 | 21 930 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Вельмогово СНТ | 57,7 м² | 5 сот. | 2 999 000 | 51 976 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Весна СНТ | 48,1 м² | 6 сот. | 3 400 000 | 70 686 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Озеро Перелаз СНТ | 48 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 31 250 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Спас-Заулок с. | 78 м² | 5 сот. | 3 500 000 | 44 872 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Решетниково пос. | 73,5 м² | 6,4 сот. | 5 000 000 | 68 027 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.07.2026 | 1 800 000 | история площадки |
| 09.07.2026 | 1 600 000 (−200 000) | история площадки |
| 10.07.2026 | 1 400 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 400 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю срочно каркасный дом, 8Х5, построенный в 2026 году для себя. Дом очень теплый, по кругу 150 утепление минвата, на полу 200. Большие панорамные стеклопакеты, 3 больших окна, очень красиво. С электрическим отоплением расположен на участке категории Ижс. В доме по планировке две комнаты и санузел. Обжитой поселок, многие живут круглый год. Газ проходит по границе участка, что облегчает подключение. Санузел находится на улице. Подходит под прописку, можно использовать сертификаты, ипотека. Также готов рассмотреть продажу в рассрочку.