Ленинградское ш., 65 км от МКАД
Анютины Глазки-2 КП, Клин гор. округ
Дом 100 м², участок 8 сот., брус.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 01.07.2026.
Рейтинг 49/100 · уверенность 54 %
Земля ≈52 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 417 тыс. → дом ≈2,58 млн ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 65 тыс.–96 тыс. ₽/м², медиана 75 тыс.
Ремонт ≈2 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,17 млн / целевая ≈6,45 млн / пессимист. ≈5,74 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,19 млн ₽, маржа 21 %, ROI 26 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Клин ≈1,1 км по прямой; до МКАД 65 км, на машине ≈1 ч 00 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №19945
Рейтинг 49/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 22 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 52 % | 23.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 50 % | 9.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 36 % | 2.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 40 % | 6.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 52 150 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 417 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 583 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 25 830 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | 9,3 сот. | 545 000 | 58 602 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 13,2 сот. | 1 100 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 12,2 сот. | 986 000 | 80 820 | снят (цена объявления) 28.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 42,5 сот. | 8 700 000 | 204 706 | снят (цена объявления) 08.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 49 сот. | 3 000 000 | 61 224 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 6 сот. | 850 000 | 141 667 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 11 сот. | 2 030 000 | 184 545 | в продаже 09.11.2026 | сохраненная копия | |
| 0 км | 20 сот. | 1 000 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 15.09.2026 | сохраненная копия | |
| 0 км | 17 сот. | 600 000 | 35 294 | снят (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 15 сот. | 650 000 | 43 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 65 000 / 74 681 / 95 556 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 169 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 811 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 452 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 735 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 185 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 21 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 26 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.6 км | Давыдково д. да: «ванной» + «ламинат» | 90 м² | 8 сот. | 6 250 000 | 69 444 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Клинский Ветеран СНТ да: «санузел» + «теплённые полы» | 100 м² | 8 сот. | 6 500 000 | 65 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Солнечный Берег - 2 ДНП да: «санузлом» + «мебели» | 97,6 м² | 8 сот. | 7 800 000 | 79 918 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Мисирево д. да: «санузла» + «отделка» | 90 м² | 8 сот. | 8 600 000 | 95 556 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.07.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам участок с домом. Дом. Три спальни гостиная кухня ванна. Санузел. В доме вода канализация электричество 15 квт. Подходит как для сезонного проживания так и для круглогодичного. Оплата наличными. Собственник. Навсегда могу ответить- пишите отвечу. Цена обсуждаема. Предлагайте. Срочно!