Новорязанское ш., 100 км от МКАД
Тимирево д., Коломенский гор. округ
Дом 42 м², участок 25 сот., бревно.
Цена 1,4 млн ₽, снижали с 1,7 млн; первая цена 1,7 млн ₽ от 27.03.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 62 %
Земля ≈28 тыс. ₽/сот. × 25 сот. = 705 тыс. → дом ≈695 тыс. ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 24 тыс.–77 тыс. ₽/м², медиана 54 тыс.
Ремонт ≈840 тыс., покупка после торга ≈1,19 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,24 млн / целевая ≈2,02 млн / пессимист. ≈1,79 млн → от пессимистичной прибыль −235 тыс. ₽, маржа −13 %, ROI −12 %.
Коммуникации: в описании: газ.
До ст. Аксёново ≈18,4 км по прямой; до МКАД 100 км, на машине ≈1 ч 52 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1994
Рейтинг 22/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 49 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 0 % | 0 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 67 % | 9.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 28 219 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 705 000 ₽ (25 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 695 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 548 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Тимирево д. | 10 сот. | 220 000 | 22 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Тимирево д. | 17 сот. | 1 500 000 | 88 235 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Тимирево д. | 16 сот. | 750 000 | 46 875 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Тимирево д. | 32 сот. | 600 000 | 18 750 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Тимирево д. | 22 сот. | 1 200 000 | 54 545 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Сельниково д. | 9 сот. | 750 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Павлова пос. | 18 сот. | 350 000 | 19 444 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Сельниково д. | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Горки с. | 12 сот. | 1 500 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Сельниково д. | 13 сот. | 800 000 | 61 538 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 42 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 840 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 24 444 / 53 978 / 77 197 |
| цена объекта | 1 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 190 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 244 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 132 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 020 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 795 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -235 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −13 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −12 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Тимирево д. | 37,7 м² | 14,4 сот. | 1 200 000 | 31 830 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Тимирево д. | 37 м² | 25 сот. | 1 350 000 | 36 486 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Раменки с. | 43,2 м² | 24,6 сот. | 2 390 000 | 55 324 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Старое д. | 45 м² | 25 сот. | 2 500 000 | 55 556 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Новопокровское д. | 45 м² | 15 сот. | 1 100 000 | 24 444 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Нестерово д. | 38 м² | 18 сот. | 2 000 000 | 52 632 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Васильково д. | 40 м² | 25 сот. | 2 500 000 | 62 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Афанасьево д. | 45 м² | 20 сот. | 1 500 000 | 33 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Зарудня д. | 42,1 м² | 15 сот. | 3 250 000 | 77 197 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Горки с. | 35,3 м² | 19 сот. | 2 500 000 | 70 822 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.03.2026 | 1 700 000 | история площадки |
| 29.04.2026 | 1 650 000 (−50 000) | история площадки |
| 04.05.2026 | 1 600 000 (−50 000) | история площадки |
| 15.06.2026 | 1 550 000 (−50 000) | история площадки |
| 07.08.2026 | 1 400 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 400 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Код объекта: 2051489. Дом для счастливой жизни за городом: гармония природы и комфорт цивилизации! Представьте: вы возвращаетесь домой по ровному асфальтированному подъезду, оставляете машину в одном из двух гаражей, а вечером расслабляетесь в уютной кирпичной бане. Рядом лес для прогулок, в 15 км живописная Ока для летнего отдыха. Преимущества локации: Транспортная доступность: всего 100 м доавтобусной остановки, 30 км до Коломны, Егорьевска и Луховиц. Легко добраться куда угодно! Инфраструктура рядом: в 2 км супермаркеты"Пятёрочка" и "Магнит", пиццерия. Всё необходимое в шаговой доступности. Природа вокруг: лес для прогулок и активногоотдыха, река Ока для рыбалки, пикников и купания. Коммуникации: газ проходит по границе участка готово к подключению. Этот дом создан для тех, кто мечтает о спокойствии, свежем воздухе.