Ленинградское ш., 63 км от МКАД
Покровка д., Клин гор. округ
Дом 80 м², участок 9 сот., щитовой, 1956 год.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 27.10.2025.
Рейтинг 25/100 · уверенность 66 %
Земля ≈111 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 1 млн → дом ≈2 млн ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км, 32 тыс.–57 тыс. ₽/м², медиана 37 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,58 млн / целевая ≈2,33 млн / пессимист. ≈2,07 млн → от пессимистичной прибыль −1,88 млн ₽, маржа −91 %, ROI −48 %.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: баня.
До ст. Покровка ≈0,9 км по прямой; до МКАД 63 км, на машине ≈1 ч 00 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №19935
Рейтинг 25/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 6 (разброс ₽/м² 24 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 53 % | 9.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 45 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 43 % | 6.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 111 072 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 000 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 000 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 25 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.6 км | Покровка д. | 10 сот. | 1 220 000 | 122 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Щучье озеро дп | 17,8 сот. | 2 500 000 | 140 449 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Емеля дп | 8,1 сот. | 1 200 000 | 148 148 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Металлург СНТ | 10,5 сот. | 3 000 000 | 285 714 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Емеля дп | 7,1 сот. | 777 700 | 109 535 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Емеля дп | 10 сот. | 1 400 000 | 140 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Щучье озеро дп | 20 сот. | 2 200 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Металлург СНТ | 8 сот. | 2 000 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Щучье озеро дп | 21 сот. | 2 400 000 | 114 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Щучье озеро дп | 9 сот. | 933 000 | 103 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 667 / 37 456 / 57 300 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 585 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 456 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 326 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 068 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 882 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −91 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −48 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.4 км | Щучье Озеро КП | 65 м² | 11,5 сот. | 2 649 999 | 40 769 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | МЭЛЗ СНТ | 70 м² | 8,3 сот. | 2 390 000 | 34 143 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Раздолье СНТ | 60 м² | 8,1 сот. | 2 000 100 | 33 335 | снято (цена объявления) 13.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Сенеж СНТ | 63,7 м² | 8,5 сот. | 3 650 000 | 57 300 | снято (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Дулепово д. | 98 м² | 5 сот. | 6 999 000 | 71 418 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Авангард СНТ | 60 м² | 8 сот. | 1 900 000 | 31 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Дружба СНТ | 56 м² | 8 сот. | 2 650 000 | 47 321 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.10.2025 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дом в старо дачном месте, дом для проживания с мая по сентябрь, основной дом 4 спальни, гостевой, баня, кухня, туалет , летний душ