Ленинградское ш., 82 км от МКАД
Матвеево д., Клин гор. округ
Дом 39,5 м², участок 20 сот.
Цена 1,4 млн ₽, снижали с 1,6 млн; первая цена 1,6 млн ₽ от 29.04.2024.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 8 раз).
Рейтинг 74/100 · уверенность 46 %
Земля рядом ≈590 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 8,4 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 32 тыс.–236 тыс. ₽/м², медиана 114 тыс.
Ремонт ≈790 тыс., покупка после торга ≈1,19 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,67 млн / целевая ≈4,21 млн / пессимист. ≈3,74 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,76 млн ₽, маржа 47 %, ROI 89 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Клин ≈9 км по прямой; до МКАД 82 км, на машине ≈1 ч 10 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №19930
Рейтинг 74/100 · уверенность 46 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 112 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 53.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 26 % | 5.9 |
| торг | 5 | 44 % | 3.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 46 % | 3.6 |
| участок | 5 | 100 % | 7.7 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 590 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 8,4 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 11 800 000 ₽ (20 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Матвеево д. | 35 сот. | 23 100 000 | 660 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Матвеево д. | 32 сот. | 21 120 000 | 660 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Матвеево д. | 26 сот. | 17 160 000 | 660 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Матвеево д. | 22 сот. | 16 249 992 | 738 636 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Матвеево д. | 18 сот. | 10 620 000 | 590 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Матвеево д. | 16 сот. | 9 440 000 | 590 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Матвеево д. | 13 сот. | 7 670 000 | 590 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Матвеево д. | 12 сот. | 7 080 000 | 590 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Матвеево д. | 14 сот. | 8 260 000 | 590 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Матвеево д. | 29 сот. | 19 140 000 | 660 000 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 39,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 790 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 32 500 / 113 726 / 236 220 |
| цена объекта | 1 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 190 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 675 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 441 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 208 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 740 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 760 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 47 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 89 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.7 км | Селинское с. | 38,1 м² | 15 сот. | 9 000 000 | 236 220 | снято (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Тетерино д. | 41,6 м² | 20 сот. | 3 950 000 | 94 952 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | 40 м² | 10 сот. | 1 550 000 | 38 750 | снято (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.1 км | Стреглово д. | 40 м² | 15 сот. | 5 300 000 | 132 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Другая Жизнь КП | 43,7 м² | 15 сот. | 6 999 999 | 160 183 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Третьяково СНТ | 40 м² | 10 сот. | 1 300 000 | 32 500 | снято (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Некрасино д. | 43,9 м² | 19,3 сот. | 6 500 000 | 148 064 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Селинское с. | 43,7 м² | 15 сот. | 6 999 999 | 160 183 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.2 км | Сокол СНТ | 40 м² | 10 сот. | 1 600 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | 37 м² | 10 сот. | 1 400 000 | 37 838 | снято (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.04.2024 | 1 600 000 | история площадки |
| 14.05.2025 | 1 500 000 (−100 000) | история площадки |
| 16.06.2026 | 1 400 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 1 400 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дом 39.5кв.м. на отмежеванном участке 20 соток в жилой деревне Матвеево. Деревня находится в 15км от города Клин, хорошая подъездная дорога круглый год, зимой регулярно чистят. Деревня жилая, многие проживают на постоянной основе. Участок