Новорязанское ш., 53 км от МКАД
Костин лес КП, Раменский гор. округ
Дача 35 м², участок 10 сот., брус.
Цена 2,9 млн ₽, снижали с 3,33 млн; первая цена 3,33 млн ₽ от 18.06.2026.
Рейтинг 28/100 · уверенность 57 %
Земля ≈65 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 654 тыс. → дом ≈2,25 млн ₽, 64 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 44 тыс.–128 тыс. ₽/м², медиана 93 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,27 млн / целевая ≈2,94 млн / пессимист. ≈2,62 млн → от пессимистичной прибыль −548 тыс. ₽, маржа −21 %, ROI −17 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. пл. 88 км ≈12 км по прямой; до МКАД 53 км, на машине ≈1 ч 08 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1993
Рейтинг 28/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 48 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 67 % | 15.5 |
| торг | 5 | 87 % | 6.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 23 % | 1.8 |
| участок | 5 | 55 % | 4.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 65 417 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 654 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 246 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 64 171 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Бубново д. | 12 сот. | 780 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Бубново д. | 9,5 сот. | 800 000 | 84 211 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Бубново д. | 5 сот. | 200 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Бубново д. | 17,5 сот. | 1 297 000 | 74 114 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Бубново д. | 9 сот. | 850 000 | 94 444 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Костино д. | 10 сот. | 1 550 000 | 155 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Бубново д. | 9,6 сот. | 500 000 | 52 083 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Бубново д. | 17,5 сот. | 1 297 000 | 74 114 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Бубново д. | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | снят (цена объявления) 11.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Лаптево д. | 15 сот. | 1 000 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 35 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 44 156 / 93 384 / 127 778 |
| цена объекта | 2 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 465 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 271 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 107 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 944 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 617 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -548 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −21 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −17 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.5 км | Озерный КП | 34,7 м² | 10 сот. | 3 300 000 | 95 101 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Опушкино-2 КП | 36 м² | 8,1 сот. | 2 100 000 | 58 333 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Городище КП | 36 м² | 11,5 сот. | 4 200 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Городище КП | 36 м² | 11,5 сот. | 3 300 000 | 91 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Солнечная Долина-2 дп | 32 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 46 875 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Земляничные Поля КП | 32,5 м² | 7 сот. | 3 500 000 | 107 692 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Солнечный ДНП | 36 м² | 13,1 сот. | 4 600 000 | 127 778 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Лесной ДНП | 38 м² | 7 сот. | 3 850 000 | 101 316 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Прогресс-94 СНТ | 38,5 м² | 8,8 сот. | 1 700 000 | 44 156 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Фазенда СНТ | 36 м² | 12 сот. | 2 800 000 | 77 778 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.06.2026 | 3 333 000 | история площадки |
| 25.06.2026 | 3 250 000 (−83 000) | история площадки |
| 03.07.2026 | 3 200 000 (−50 000) | история площадки |
| 05.10.2026 | 2 900 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 900 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачный домик на участке 10 соток, участок зарегистрирован, дом не стали регистрировать так как решили продать, Агентство просьба не беспокоить.