Ленинградское ш., 76 км от МКАД
Губино д., Клин гор. округ
Дом 140 м², участок 10 сот.
Цена 2,7 млн ₽, снижали с 2,99 млн; первая цена 2,99 млн ₽ от 18.05.2026.
Рейтинг 28/100 · уверенность 63 %
Земля ≈64 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 640 тыс. → дом ≈2,06 млн ₽, 15 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 32 тыс.–56 тыс. ₽/м², медиана 43 тыс.
Ремонт ≈2,8 млн, покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,31 млн / целевая ≈5,68 млн / пессимист. ≈5,05 млн → от пессимистичной прибыль −44 тыс. ₽, маржа −1 %, ROI −1 %.
Коммуникации: колодец; свет — есть.
До ст. Клин ≈9,1 км по прямой; до МКАД 76 км, на машине ≈1 ч 14 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №19915
Рейтинг 28/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 31 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 34 % | 6.3 |
| торг | 5 | 65 % | 3.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 45 % | 2.8 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 72 % | 10.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 64 014 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 640 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 060 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 14 714 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Губино д. | 9,1 сот. | 575 000 | 63 187 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Губино д. | 8,5 сот. | 693 000 | 81 529 | снят (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Губино д. | 12 сот. | 980 000 | 81 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Губино д. | 15 сот. | 820 000 | 54 667 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Губино д. | 11,9 сот. | 1 200 000 | 100 840 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Чистые Пруды дп | 12,1 сот. | 804 600 | 66 496 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Чистые Пруды дп | 20 сот. | 1 350 000 | 67 500 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Чистые Пруды дп | 9,6 сот. | 580 000 | 60 417 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Чистые Пруды дп | 11,7 сот. | 816 900 | 69 821 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Чистые Пруды дп | 14,6 сот. | 971 600 | 66 548 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 140 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 915 / 42 857 / 56 429 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 314 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 998 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 683 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 051 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -44 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −1 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −1 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Чистые Пруды дп | 140 м² | 10 сот. | 7 500 000 | 53 571 | в продаже 09.11.2026 | сохраненная копия |
| 0.4 км | Чистые Пруды дп | 150 м² | 14,9 сот. | 6 000 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 08.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Авторемонтник СНТ | 140 м² | 6 сот. | 6 000 000 | 42 857 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Солнечный Берег дп | 134,6 м² | 8 сот. | 6 900 000 | 51 263 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Струбково д. | 140 м² | 15 сот. | 7 900 000 | 56 429 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Троицино д. | 141 м² | 15 сот. | 5 500 000 | 39 007 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Троицино д. | 141 м² | 15 сот. | 4 500 000 | 31 915 | снято (цена объявления) 21.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Солнечный Берег дп | 130 м² | 8 сот. | 10 500 000 | 80 769 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | 144,2 м² | 10 сот. | 5 600 000 | 38 835 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.3 км | Солнечный Берег дп | 150 м² | 8 сот. | 7 790 000 | 51 933 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.05.2026 | 2 990 000 | история площадки |
| 30.06.2026 | 2 850 000 (−140 000) | история площадки |
| 22.07.2026 | 2 700 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 700 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся земельный участок 10 соток, один дом (недостроенный) сруб 89, хороший, крепкий фундамент жб, подвал цельный 2м высотой, второй домик сруб 45 и веранда 36 (оформлен как не жилой), просторный гараж. Участок ровный, сухой, ухоженный. Коммуникации: электричество, вода колодец (4-5 колец) подведен так же центральный водопровод, канализация (4 переходных колодца). Подъезд хороший.