Ленинградское ш., 31 км от МКАД
Вережи-3 СНТ, Химки гор. округ
Дом 60 м², участок 6 сот., дерево, 1990 год.
Цена 2,6 млн ₽, снижали с 3,99 млн; первая цена 3,99 млн ₽ от 29.05.2026.
Рейтинг 75/100 · уверенность 70 %
Земля ≈508 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 3,05 млн → дом −447 тыс. ₽, −7 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 53 тыс.–107 тыс. ₽/м², медиана 85 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈2,21 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,46 млн / целевая ≈4,91 млн / пессимист. ≈4,37 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,06 млн ₽, маржа 24 %, ROI 32 %.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: газ.
До ст. пл. 128 км ≈1,5 км по прямой; до МКАД 31 км, на машине ≈36 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №19911
Рейтинг 75/100 · уверенность 70 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 9 (разброс ₽/м² 22 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 64 % | 27.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 99 % | 18 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 507 822 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 3 047 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −447 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −7 450 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Жилино СНТ | 24,7 сот. | 12 490 000 | 505 668 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | 8,8 сот. | 4 900 000 | 556 818 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | Вережи-5 СНТ | 10 сот. | 6 000 000 | 600 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Веревское д. | 9,4 сот. | 6 500 000 | 691 489 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Вережи-Жилино СНТ | 12 сот. | 6 000 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Веревское д. | 10,5 сот. | 5 400 000 | 514 286 | снят (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Исток СТ | 8,1 сот. | 4 490 000 | 554 321 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Исток СНТ | 8,3 сот. | 4 490 000 | 540 964 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Элпион СНТ | 15,5 сот. | 7 500 000 | 483 871 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Веревское-2 СТ | 15 сот. | 8 400 000 | 560 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 53 333 / 84 615 / 107 438 |
| цена объекта | 2 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 210 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 460 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 187 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 914 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 368 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 058 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 24 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 32 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Веревское СНТ | 58,4 м² | 5,9 сот. | 5 500 000 | 94 178 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Жилино-Малинки КП | 56,8 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 70 423 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Горизонт СТ (Клушино д.) | 60 м² | 6,5 сот. | 4 400 000 | 73 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Льяловские Дачи ДНП | 64 м² | 6 сот. | 6 500 000 | 101 562 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Полимер СНТ | 60 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 53 333 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Покров д. | 50 м² | 5 сот. | 8 500 000 | 170 000 выброс, не в счёт | в продаже 15.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Литвиново д. | 60,5 м² | 5,5 сот. | 6 500 000 | 107 438 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Металлист СНТ | 65 м² | 5,5 сот. | 5 500 000 | 84 615 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Кунья Роща-1 СНТ | 60 м² | 6 сот. | 5 500 000 | 91 667 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Объединения Телешово ДП | 60 м² | 6 сот. | 4 950 000 | 82 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.05.2026 | 3 990 000 | история площадки |
| 03.06.2026 | 3 700 000 (−290 000) | история площадки |
| 07.06.2026 | 3 500 000 (−200 000) | история площадки |
| 12.07.2026 | 3 300 000 (−200 000) | история площадки |
| 19.07.2026 | 2 990 000 (−310 000) | история площадки |
| 24.07.2026 | 2 600 000 (−390 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 600 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Под авансом до 10.08 Дом с гаражём на участке 6 соток в п. Жилино. 40 минут от МКАД. Тихое и спокойное место. Въезд в поселок через автоматические ворота. Район интенсивно газифицируется. Электричество в доме. Подъездная дорога асфальт. Кадастровый номер: 50:09:0060429:450