Ленинградское ш., 37 км от МКАД
Электрик СТ, Солнечногорск гор. округ
Дом 54 м², участок 6 сот., 1969 год.
Цена 1,9 млн ₽, снижали с 2 млн; первая цена 2 млн ₽ от 28.06.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 82/100 · уверенность 58 %
Земля ≈244 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,47 млн → дом ≈434 тыс. ₽, 8 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 72 тыс.–170 тыс. ₽/м², медиана 107 тыс.
Ремонт ≈1,08 млн, покупка после торга ≈1,61 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,56 млн / целевая ≈5 млн / пессимист. ≈4,45 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,75 млн ₽, маржа 39 %, ROI 65 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: отопление — нет.
До ст. Поварово I ≈1,5 км по прямой; до МКАД 37 км, на машине ≈39 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №19909
Рейтинг 82/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 4 (разброс ₽/м² 49 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 90 % | 16.5 |
| торг | 5 | 33 % | 2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 91 % | 13.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 244 340 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 466 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 434 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 8 037 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Электрик СТ | 7 сот. | 4 500 000 | 642 857 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Автомобилист СНТ | 16,3 сот. | 2 400 000 | 147 239 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Назариха-2 СНТ | 6 сот. | 2 300 000 | 383 333 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Монтажник СНТ (Алексеевское д.) | 6 сот. | 3 600 000 | 600 000 | снят (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Березка СНТ | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Сокольники СНТ | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Нарцисс СНТ | 5,3 сот. | 2 000 000 | 377 358 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Поварово пгт | 10 сот. | 8 000 000 | 800 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Заря-3 СНТ | 8 сот. | 5 000 000 | 625 000 | снят (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Поварово пгт | 13,8 сот. | 11 000 000 | 797 101 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 54 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 080 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 72 000 / 107 080 / 170 455 |
| цена объекта | 1 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 615 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 557 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 279 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 001 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 446 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 751 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 39 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 65 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.6 км | Семейный некст-2 КП да: «санузел» + «отделка» | 53,7 м² | 6,3 сот. | 6 500 000 | 121 043 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Васюково д. да: «ванные» + «мебелью» | 52,8 м² | 6 сот. | 9 000 000 | 170 455 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Семейный Некст КП да: «санузел» + «ремонтом» | 49,4 м² | 6,6 сот. | 4 600 000 | 93 117 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Новинки д. да: «санузел» + «мебелью» | 50 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 72 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.06.2026 | 2 000 099 | история площадки |
| 13.07.2026 | 1 900 000 (−100 099) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 900 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Удобное транспортное расположение СНТ, до Москвы 35км. по Ленинградскому шоссе, в 15 минутах пешком платформа Поварово-1. река Лопца в 200-х метрах от участка, до Истринского водохранилища 10км. Участок ровный, четкой прямоугольной формы. Один взрослый собственник, владение более 5 лет. Дом нуждается в капитальном перестроении либо под снос